銀行信用貸款專家 房貸 二胎 車貸 企金

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

　　央行打房持續發酵，大台北房市買氣愈振乏力，相較之下，租屋市場一掃過去低迷，包租公樂得笑開懷。房仲比較今年一月以及七月的台北縣租金行情，整體成長2.2%，尤其是餘屋量體大的淡水鎮，租金漲幅居北縣之冠，高達7.6%。

央行打炒房，針對大台北地區10個縣轄市，祭出選擇性信用管制，民眾在購買第二棟房子貸款時，將沒有寬限期，最高也只能貸7成，其中淡水地區因為不在此列，加上一字頭房價，反倒成為受惠者，來客量暴增3~4成。

央行打房發威，成屋開價下滑。房地產業者調查，7月成屋開價出現鬆動，買方有機會以低於選擇性信用管制前高點5％至10％的價格購屋，部分投資客購置預售案也有「底價變開價」情形，但值得注意的是，由於部分買盤轉進租屋巿場，使得台北縣租金行情意外上漲2.2％。

後ECFA時代，台北市商辦大樓房東冀望陸資企業來台設點，拉高月租金，但陸企未大舉來台前，本土企業及壽險資金先搶進，使商用土地行情一路看俏。

中信房屋今天公布大台北屋主委售調查，結果顯示，自央行針對大台北地區房貸信用管制後，北市委售量減少2成3，北縣被央行點名的10個縣轄市，更是大減3成5。

央行在上月24日針對北市及北縣10個縣轄市祭出選擇性信用管制後，市場原預期投資客擔心套牢，將積極出貨，但中信房屋調查卻發現，市面上物件委售量反而大減。

上半年房市報告陸續出爐，在游資熱錢簇擁與政策打房的多空角力下，兩岸房市彷彿洗了一場三溫暖，但隨著兩岸政府加重打房力度，住宅市場至今仍呈現一片死寂，不少大型資金轉而「棄住從商」，大陸上半年寫字樓交易金額，較去年呈倍數成長，台灣方面交易也同樣熱烈，且多是本土買家搶進，「內資當道」的氣氛濃厚。

    　綜觀大陸與台灣的第二季房市，兩岸政府先後以強悍手段鎮壓住宅市場，以及6月底簽訂的ECFA，無疑是牽動市場表現最主要的兩大因素。住宅市場難有進展，從第一季便展現蓬勃氣象的商用不動產，成為吸納大型資金的好選擇，加上ECFA簽訂帶動的商務發展利多，不動產市場「棄住從商」的趨勢逐漸形成。

央行上月祭出緊縮房市信用政策後，頻被澆冷水，近一個月來，大台北地區的公開標售案，仍舊一再刷新紀錄。究其原因，除了大台北土地供給匱乏外，低利率是讓建商財團持續勇於搶地主因。利率不往上升，想讓土地降溫看來不容易。

央行自前年金融海嘯過後，連續7度降息，累積降幅達2.375 個百分點，重貼現率降至1.25%歷史最低，而且一直維持到上月24日才宣布升息半碼0.125個百分點，是國內有史以來最低、最長的的低利率時期。

台北縣政府今天上午標售新莊副都心12筆商用土地，再現搶標熱潮，在76封標單競標下，以總價超過130億元，全數標出，溢價率一倍，其中由麗寶拿下的第11、12標，單價達212萬，再創區域新天價。

遠雄一口氣搶下5標、3800餘坪

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

　　今年二月台北市的中古屋平均開價55.3萬，之後一路挺進，連漲至上個月開價60.8萬元，直到央行出手打房，七月份北市開價微幅下滑至60.7萬元；類似狀況也發生在台北縣，平均開價較上月減少3千元，降至每坪29.3萬元均價。房仲業者認為，大台北屋主開價已經略微「理性」，打算買房自住的民眾，最多可爭取一成的議價空間。

為抑制房價飆漲，中央銀行祭出重手，除升息，更祭出房貸選擇性信用管制，不過，央行打房效果如何？市場看法不一，富邦集團旗下富邦建設總經理李震華今(20)日表示，下半年將掀起密集交屋潮，屆時投資客也將面臨寬限期結束後的房貸攤還壓力。言下之意，似乎營建業者也對房市也不敢過於樂觀。

台北市房價去年來大漲超過兩成，越來越多投資客，前仆後繼加入炒房的行列，跟以往大不相同的是，投資客靠的不再只是單打獨鬥，反而是以小團體的方式，集結一筆資金，由專業的操盤手來找尋具有潛力的房子，然後重新裝潢，再以高價脫手。

央行打房是否會影響不動產市場？富邦建設總經理李震華反而憂心下半年至明年第一季的預售屋交屋潮，認為投資客退場將衝擊房市，不過，無論不動產市場怎麼走，李震華建議，父母若有看屋的機會，不妨帶著小孩，藉由機會教育，讓子女提早建立不動產的概念。

624央行升息與”針對性”信用管制讓高房價疑慮再次升溫，不僅是看屋組數減少、買屋猶豫時間拉長，北台灣房地產在屋主看好後市的堅持下，交易再次呈現頓挫，網路物件搜尋量更有部分區域出現近一半的衰退。

中國宏觀調控政策可望減緩力道，打房政策可能進入觀察期，保險業未來有機會投入房地產市場。中國保險監督管理委員會（保監會）主席吳定富昨表示，保險業投資範圍將在下半年穩步拓展至房地產和未上市公司股權等領域，待配置資金逾2兆元人民幣。

注入活水

摩根士丹利（Morgan Stanley）經濟學家王慶與章俊最新聯合報告樂觀預測，中國宏觀調控政策力道或將於今年第3季減解，而中國將於第4季上調信貸目標，以及放寬投資審批條件。

史上最低的低利環境，讓很多人上班族，打算借未來的錢，買個房當包租公，包租婆，還可以賺月租，不過市場供給大於需求，很多房子租不出去，每個月還要負擔高額房貸，因此房地產達人建議，這時候把錢放在銀行生利息比較划算。

湖口主要可分為老湖口、新湖口和湖口工業區，老湖口建地不多，推案集中在新湖口和湖口工業區，新湖口地區客源主要是仰賴鄰近的湖口和新豐工業區，成交性質以自住為主，也正因為區域型的市場，加上供需趨近飽和，因此近期個案來人和成交的狀況都不是太好，一週來人大多在10組以下。

新湖口近期的新案為省道旁的指標透天案「成功大鎮」系列中最新的第五期，規劃13戶透天住家，坪數為71至78坪，總價從880萬至998萬，另有兩戶大戶店面，坪數分別為148坪和234坪，總價為2377萬和3748萬。

本區推案以透天產品為主，來客以周邊區域民眾居多，區外客也多有地緣性，算是一個內需型市場。由於區域缺乏炒作話題，因此區域推案大多賣得不快，近期再加上政府打房的負面影響，有雪上加霜的趨勢，個案週來人多在個位數，成交趨緩。

近期表現的比較好的為基地位新富路的「傳家寶NO12」，1800多坪的基地規劃57戶透天住家及19戶透天店面，廣告戶538萬起，由於為前院停車的低總價產品，加上大量媒體加上配合直效行銷拉客戶，週來人約50至60多組，成交情況不錯。

今年以來，台北縣最火熱的區域當屬新莊地區，其中又以頭前重劃區推案最集中。而且自一月開春以來，房價持續上漲，從35萬/坪漲至42萬/坪，漲幅逾兩成，可說是全縣漲價最驚人的區域。但是，近期因央行積極打房，對投資客設限，是故頭前重劃區的漲價風潮已明顯停滯，且不是一級地段的個案，房價也小小回落至40萬/坪上下。

目前重劃區內共有十三個案場公開銷售，但已取得建照的案子僅有五個，分別是「上和苑」、「昔詩」、「幸福公園」、「全坤峰華公園館」、「全坤峰華國際館」等，而這些案子則多集中在頭前重劃區的上半部，因有建照，故媒體也較大量，每週來客約達50組左右，但相較高峰期70~120組/週的盛況，已大幅滑落逾四成，其它沒有建照、只能收小訂的個案，近期來客量則更少。

捷運提前通車效應加持下，近期三重市區買氣依然不弱，尤其是捷運沿線的個案，對於央行打房的動作，似乎影響不大。捷運新莊線與台北橋站共構的「冠德美麗台北」，目前已銷售一空，平均成交價更達45萬/坪餘，創下三重捷運宅的新高行情。