銀行信用貸款專家 房貸 二胎 車貸 企金

名列世界新九大建築地標、由國際知名建築師伊東豐雄設計的大都會歌劇院，帶動七期豪宅行情，每坪價位已喊出六十萬元，但昨天動工的喜全建設「真鑄」個案，正對歌劇院的角地，反市場操作手法，打出每坪廿九．八萬起跳價，除了地段、品牌，歌劇院為窗景在眼前成為最大賣點與建築界新話題。

    　看好年底大台中合併升格的利多，中台灣房地產愈來愈旺，市府即將進駐七期新市政中心，大都會歌劇院也預定在二○一二年完工，台中金磚四區中的七期，目前地價每坪更飆破三百萬，造成有台中信義區之稱的七期一地難求。

林口長庚及下新莊地區，近期房價受到副都心及頭前重劃的的高價效應影響，開價紛紛跟漲至25~35萬/坪，林口甚至還出現40萬/坪的豪宅建案，相對拉抬了周邊房價。”龜山”夾在這兩個地區之間，平均房價僅僅10出頭萬/坪，以往不受區外客青睞，不過近期看來相對低價的優勢，已開始吸引不少客戶前來看屋、購買，房市明顯加溫。

長庚特區這帶目前僅有「福樺雲朗」一案在銷售，目前銷售約為3成，多為區域客及介紹客成交為主，區外客看來尚無法接受其單總價，未來待廣告開始強打，加上交流道另一側多個高價個案公開後，銷售也許會有所加溫。

地產業者日前公開標售五筆大台北地區的商業大樓及土地，其中位處西門精華商圈西寧大樓，由華夏資融以九億多元標下，每坪土地單價高達六三二萬元，再創西區商業用地新天價。房仲業者認為，西區軸線翻轉，指日可待。

皇家季節酒店六月十五日才以十八點二三億元，標下台北市西門鬧區寶慶路的三四四坪土地，以每坪五二九萬元，成為西區商用地地王，沒想到地王當不到一個月就換手，價格更高出了近兩成。地產業者表示，政府打房僅針對住家，但商用不動產是反映對內需的期望，所以市場仍熱。

政府打房，住宅交易縮減之際，商辦與土地交易依然大放異彩，根據戴德梁行統計，第二季大型商用不動產成交量達303億元，年增逾二成，土地交易在國產局停止北巿土地交易下，仍維持185億元水準，較去年同期81億成長逾一倍以上。

內政部地政司昨（14）日公布第34期（98年10月至99年3月）都市地價總指數為102.75，較上期地價指數大漲2.49％，漲幅創下民國82年編製這項指數以來的新高，其中台北市與台北縣的漲幅皆超過4.3％，金門甚至漲幅超過6％，也創下民國82年以來最大的漲幅。

台北市政府昨日公布6月不動產買賣移轉件數，較5月微幅衰退5.84％，比去年同期衰退20.2％。永慶房屋新聞中心經理李建興指出，雖然6月北市房價走跌，6月住宅均價每坪44.2萬，較5月均價每坪49.5萬下跌12％，但市場交易量並未隨著價格下跌而擴量成長，主因是目前買賣雙分對價格認知仍呈現拉鋸，屋主不願降價，買方更是不追價。

台北市土地價格最近已經喊到每坪800萬了！財政部國有財產局3月起暫停標售國有地，應是追價游資湧入私部門土地的臨門一腳。龍巖人本集團位於台北市敦化北路長春路口的企業總部「西華大樓」，最近有買家開價32億元要買，以基地400坪來換算，每坪土地要800萬元；但龍巖人本集團惜售心態濃厚，反而手握百億閒置資金伺機進場「獵樓」、「獵地」。

周轉金循環額度動用頻繁，將列投資客危險名單！房貸市占龍頭土地銀行昨日全面發函各分行，文中明文規範只要是有1年內被多次移轉的房屋擔保品個案，將被列為與投資客高度相關的個案。

中央銀行總裁彭淮南點名的炒樓團利用銀行貸款，大手筆買賣200多戶，短線進出，飽賺差價，但是台北市國稅局卻課不到這些人的稅，曝露出財政部目前的稽查方法效能有限，遭到嚴厲的挑戰。

　稅務官研判，應是投資客借用「大量人頭戶」，規避1年交易「6戶」，視同營業人的門檻，順利逃掉國稅局的稽查，台北市國稅局近期將會開會研究，檢討稽查漏洞。

淡江大學產業經濟系教授莊孟翰昨（12）日表示，要檢視台灣的房價是否泡沫化，可觀察10項國際慣用的指標，結果顯示，台灣房價還沒有泡沫破裂的危機，但卻有超額供給的潛在隱憂，因此不論建築業、銀行，都應格外注意資金流動性風險。

央行近來打房動作持續，已對民眾房價看法造成影響，根據永慶房仲集團最新調查，全台民眾預期未來三個月房價會下跌比例約達48％，業者預估下半年房價有5％到10％的小跌空間。

　同時，詢問民眾，央行升息幅度到達多少，才會影響購屋意願，結果是升息四碼，將會影響70％民眾購屋意願。

中央銀行打房，除了銀行、基層金融，也盯上壽險業！壽險業者透露，已接到央行函令，要求每2周填報特定地區及一般地區的房貸成數、利率，及各公司對「投資客」的定義，更有壽險公司接到額外金檢通知，要檢查土建融、長期土地貸款等情況，壽險業者聽到央行打房，都「很剉」。

　壽險業指出，為了向銀行爭奪房貸客戶，今年初原本還推出房貸專案，祭出1.4％的優惠利率，現在央行政策一宣布，所有壽險公司房貸利率一律在1.6％以上，最低也有1.65％，且房貸成數最高7成，央行緊盯的地區，房貸已降到4到7成。

原先預計年底通車的捷運蘆洲線，通車日期是一改再改，不過民眾沒有怨聲載道，反倒是鼓掌叫好，因為這次的捷運工程進度，不是延宕，而是大大的超前，北市捷運局更指出，今年十月左右可望就能提前通車。

從2002年動工的捷運蘆洲線，全長6.4公里，造價約為289億元，共設五個車站，採高運量捷運系統，估計未來載客量每日可達130餘萬。爾後居民往來北市東區不消20分鐘即可到達，大大的增加了蘆洲地區的便利性。

近期桃園市的房市，仍以中正特區一級地段獨熱，且房價也最高，約有17~24萬，主要是有藝文特區每坪30萬的「中悅御之苑」支撐，銷狀尚能平順渡過此波政府打房期。

但是，二線地段的個案可就沒那幸運，近期人氣依然只有一線地段的一半，每週大約在25~40組間，而且不少客戶出價只有13~14萬/坪，因此這些二線地段的案子，銷售率爬的很辛苦。

中央銀行「打房動作」一波接一波，從「第二棟房」打到「中古屋」、「人頭戶」，各大行庫全員總作戰，合庫表明，只要授信1億元以上的大額貸款全數送總經理篩選、2億元以上送董事會，短期周轉太快者一經查證投機，全面封殺; 華南銀行也強調，嚴控「負債比 (負債/收入)」70%以下授信，一旦逾70%貸放成數將依比率自動遞減5%，第一銀則是加強監控周轉金貸款、房屋裝潢貸款，杜絕投機客炒作的資金調度「漏洞」。

央行總裁彭淮南點名投機客可收購中古屋達200多戶，部分行庫主管表示「相當吃驚、怎麼辦到的？」有銀行透露，能有這般財力調度，最重要的就是要有「合作的銀行」、或「合作的仲介公司」，雙方合作才能創造「有錢、有人頭」的炒房兩大基本配備。

房屋交易制度出現重大變革！為推動房地產交易透明化，避免房價炒作不斷飆高，內政部計畫雙管齊下，修正成屋買賣定型化契約範本與不動產經紀業管理條例，要求成屋與預售屋交易全須以實際成交價格登記，再藉由各縣巿地政單位回傳數據建立資料庫，以小街廓為單位對外公布。

央行信用管制後，民眾對於房價走勢看法如何？根據房仲業者與學者研究發現，房價已瀕臨泡沫警戒線，但因ECFA效應，致使房地產未發生泡沬化。而央行升息及信用管制，確實發揮功效，民眾對房價普遍轉為看跌。

央行限縮大台北地區投資客戶貸，名下已經有一戶房貸，想買第二戶，銀行貸款最高只能七成。多家銀行針對名下沒房貸的「捷運宅」促銷，大台北地區捷運週邊物件，「自住型」房貸最多仍可貸到八成五。

距離央行6月理監事會無預警宣布升息並採行選擇性信用管制已經2周了，根據房仲業者剛完成的網路調查結果發現，雖然央行的動作讓房市買氣出現觀望，但卻有7成左右的受訪者認為房價不會跌，但也有近2成認為房價會下跌；另外，在ECFA簽訂後，有7成左右的受訪者認為，看好未來台灣房市，2成5左右則是看壞。

房仲網路民調顯示，雖中央銀行升息，但 7成受訪者認為房價不會下跌，僅近2成受訪者認為會下跌。另外，7成受訪者看好後ECFA時代台灣房市，2.5成看壞。