銀行信用貸款專家 房貸 二胎 車貸 企金

中央銀行針對房市投資客祭出針對性選擇性信用管制的措施，初步效果似乎顯現。據住展企研室及各大房屋代銷業者的統計，六月底至七月，北台灣各主要工地的來人組數，平均下跌了二至三成不等，成交量亦同步減少了二成左右。

富邦金控資深協理溫嘉仁表示，近二個月來的打房，確實對金融市場的房貸業務產生了不小的變化，大台北地區，隨著房屋成交量的減少二至三成，七月富邦金控的房貸業務也同步減少了約二成的量體。

位西門町的西寧大樓，不久前才以天價標出，證明財團對北萬華的前景十分有信心，但萬華近期的市況卻受到央行打房的影響，各案場來人普遍下滑約兩成，亂砍價的客戶比例也有增加，不過整體來說，各案場的銷售狀況還算是平穩。

個案集中的北萬華，因具有鄰近博愛特區、捷運及西門町商圈的話題性，一直以來都是萬華區房市最熱的區域，同時也是區外客較能接受的範圍，房價居萬華之冠。

內政部營建署將在週一啟動新版的「不動產價格e點通」，營建署長葉世文昨日表示，新系統將透過與聯徵中心合作，提供全國房屋買賣契約價格資訊查詢，這一房價資訊的透明化，將有利於國內房市的健全發展。

    　行政院於民國99年4月通過「健全房屋市場方案」後，由內政部與財團法人金融聯合徵信中心共同合作，依「資訊透明」原則，在符合法令原則，及不影響個人隱私的前提下，提供全國房屋買賣契約價格統計資訊，下週一起將公布於「不動產價格e點通」網站，提供社會各界查詢使用，以免房價因賣方不實的哄抬而出現不理性的飆漲。

最近的房地產同業，經營得很辛苦，不僅中古屋的看屋潮銳減，預售、新成屋的來人量也大降，我認為房市受到「政策」及「政治」此二政影響，短期走入盤整階段，預估下半年房價將修正5％至10％。

    　「政策」是指央行不斷加強信用管制，「政治」就是年底的五都選舉變化大，因此二政效應會對房市造成影響。

隨著央行啟動房市信用管制措施，房市陷入膠著狀態，而第2屋的貸款條件趨嚴以及取消寬限期等2大抑制手段，更是投資客縮手的主因，不過，投資客自有因應之道，他們雖然短期內保守觀望，但長期仍看好房市，此外，投資客紛認為，外資炒樓團以高價逐棟收購商辦大樓，轉手賺取龐大利潤，他們才應該被打壓，而不是遏阻市井小民的購屋需求。投資客帥過頭（本名黃家進）更指出：「台灣的房地產不會跌！」

    　另一投資大戶黃勇義於記者電訪時提到，目前市場價格已飆高，壓縮利潤空間，再加上央行抑制炒房，因此，他決定暫時縮手且在市場上保持低調，不過，他也強調，商用型不動產動輒上百億元的高額交易，轉手利潤龐大，政府更應打擊商辦類的大型產品才是。

法拍達人、理財周刊社長聶建中，人在英國牛津接受記者越洋電訪時，他認為，房地產的特質就是有向下的僵固性，因此，央行打房，不會立刻讓房價暴跌，也就是不易即時反應。且由於現階段仍未了解央行打房的魄力，聶建中暫時選擇觀望。

    　對於投資客而言，短時間的房市政策以及利率走升，皆是投資客的致命傷，因此目前投資客幾乎未於市場上進貨，法拍市場也如此，6月份反應短時間的房市政策、以及利率走升等影響，所以6月份的法拍市場急凍，但聶建中不認為下半年也是如此市況，仍要看國際情勢或利息調升的幅度。

蘆竹南崁地區的一般住宅產品，目前共剩70餘戶，且受台北地區高房價的推擠效應，南崁市場反應都不錯，平均每週共可去化7~10戶，以此速度推算，不用一個月時間，南崁房市供給就會斷炊，因此，以成屋市場為主的南崁地區，日前已有預售案提前進場卡位。

  南崁日前進場的預售案為「竹城富良野」，此案目前結構才到八樓，需至明年(100年)中才能交屋，共規劃181戶的三、四房產品，因地段較後段，故開價還比線上的餘屋案低，每坪只約15萬餘，相信在餘屋不多的市況下，應會有不錯的銷售成績。

商品折舊純屬必然，房子也不例外，不過位於台北市精華區的老字號名宅，由於用材好、規劃佳，加上無可取代的地點與環境，即使屋齡近30年，身價仍舊只漲不跌。房仲業者統計民國70年代的台北名宅，位於仁愛路四段的鳳翔大樓漲幅最為驚人，當年單價僅14萬，如今已飆漲至130萬，長期持有的投資報酬率高達八倍之多。

■　單價14變130萬 長期持有獲利近億

商用不動產與土地交投持續熱絡，並已見外資法人找貨身影，使得近來國內業者開始緊張，尤其是現金部位最多的壽險業者，最擔憂找不到可投資的好物件，近來紛叮囑商仲業為其找貨。

其中，又以過去幾年較少出手的壽險最為明顯，如國泰人壽、台銀人壽、中國人壽與三商美邦等，近來都十分積極，希望擴大持有不動產。近來政府接連出手打房，中央銀行總裁彭淮南上月底更無預警升息，其後並點名投資客用人頭戶買房，要銀行嚴格控管；不過，政府打房凶悍，卻僅有住宅市場打了小噴嚏，商用不動產與土地市場依舊熱絡不已。

大台北不動產標售熱潮不斷，繼新莊副都心之後，歌林購物中心、內湖飛天科技大樓、五期土地、慶豐總行大樓及台北金融中心部份樓層都將從本月底起陸續公開標售，總金額逾130億元。由於領標熱烈，業者預估將再掀新一波搶標風。

商仲業者指出，上述標的目前至少已有40組人馬領標，除了本土開發商、壽險業者、大型金控外，也有外資法人。

升息效應，央行關注房地產質的發展使投資客放慢腳步，保障自住客的居住品質，讓適合自住的產品獲得市場注意，尤以獨棟大尺度地坪別墅最能滿足自住客居住空間的需求，去年初完工，坐落在七期每棟成交價超過億元的「精湛」社區，也是在這效應下100％銷售，並創下中部別墅最高價成交記錄，近期更有仲介受委託開價2億元天價購買該案臨路戶，但因是置產想法的自住客因而無法成交，這也說明了，有錢並不一定能享有可以獲得滿足的房子。

持有千萬名宅二十多年，就成了億萬富翁！

以內需性市場為主的中壢市，成交也以自住客為主，來人和成交本來就少有爆炸性的演出，因此近期政府積極的打房動作，對中壢的影響並不大，倒是最近受到暑假出遊潮的影響還比較大一些，但整體市場還算平穩。

以內壢交流道周邊為例，大樓指標案「冠世界」及「愛在巴黎」，週來人約10多組至20組，其中有八成為區域客，較先前有略降一些。但基地位西園路77巷附近的「鴻福大地NO1」，總價776至992萬，以低總價做為訴求，反應不差，週來人達30組以上，成交已近五成。

台北縣政府23日將標售新莊副都心12筆商用土地，總底價約為70.5億元。地產業者認為，近期新莊副都心標售案屢創新高，建商、人壽、飯店業者均虎視眈眈，估計最後脫標價格將比底價高出一倍以上，土地每坪單價上看200萬元。

台北縣政府今天將標售的12筆新莊副都心商用地，總計7,887坪，總底價70.5億元，每坪單價在85萬至90萬元間。周邊已有冠德、遠雄、興富發、鄉林等知名建商推案，預售屋價格喊到每坪50萬元。

要說是跟隨北市上漲也好，區域發展條件逐步到位也行，板橋、永和及新店等台北縣一線區域，近年房價漲幅可說相當驚人，目前的行情早就不是首購，甚至首次換屋族群能負擔。就是因為今非昔比，使得消費者必須往更外圍移動。而發展逐步成型，單價行情大致仍維持一字頭的三峽台北大學特定區，就成為近期的首購族新樂園。

今年五月以來的國際局勢丕變，靠資金支撐的高總價產品直接受到衝擊；此一發展，更使得以自用消費者為買盤主力的北大特區一枝獨秀，在整體市況趨於盤整之下，仍有相當平穩的表現，指標案仍有每週上百組的來人量。現階段本區銷售主戰場，則是以樹林段學成路一帶為主。

近一年大台北房市最夯區—新莊，靠的是中央級重劃發展及三捷運的提攜；但如果單純從捷運房市熱區的角度看來，新莊不是台北縣唯一的主角；今年房市捷運熱的真正購屋焦點，其實是年底前即將通車的蘆洲線，三重市區及蘆洲跟著發燒！

號稱北縣信義計畫區的板橋新站特區，由於可開發空間所剩無幾，今年以來，市場比重已逐漸退位。而繼新站特區後，近年台北縣又出現具有類似發展規模的特區，那就是新莊副都心計畫；也由於聚集重劃、捷運等題材，故帶動新莊房價成為近半年來成長極為明顯的『新貴』地區。

不動產投資策略相當靈活的興富發（2542），昨天砸下60億元，買下元大建設、宏霖建設在內湖捷運站旁的「原內湖德安百貨大樓」，換算每坪土地價格已突破479.22萬元。興富發的驚人之舉，創下2010年以來商用不動產單一交易案金額最大的紀錄，也使得內湖土地行情瞬間跳空漲停、打破天價紀錄，直追台北市大安區的地價水準。

　內湖德安商圈儼然躍居上市建商的一線戰區，繼潤泰創新（9945）多年前標下內湖捷運聯開案、基泰建設（2538）買下德安百貨對面土地準備推案後，興富發昨天再度以60億元的天價吃下「德安百貨大樓」，成為第3家「插旗」內湖德安商圈的上市建商。

三鼎、基泰之星2檔REITs面臨清算命運，當年政府大力推動的不動產證券化著實被賞了個巴掌，但細究原因，仍是在於國內資金氾濫，加上內需市場無起色，所導致的必然市場行為。

　國內處於史上實質利率最低的時期，即便央行6月升息半碼「微露曙光」，但面對手中浮濫資金壓力的壽險業者來說，仍是緩不濟急，因此才會有「千億元持續獵地」情況，推升不動產價格。

高力國際（Colliers International）台灣分公司董事總經理劉學龍昨（22）日表示，隨著台北市辦公大樓供不應求、又有ECFA的美夢，使得這4年來台北市Ｂ級辦公大樓的漲幅，甚至已高達100％，至於頂級辦公大樓代表作之一的信義計劃區「統一國際大樓」，最近中信金日前更開到每坪150萬元，待價而沽，身價也是4年來翻了1倍。

　不過中信金高層昨天指出，目前並未有出售計畫，未來將待南港新總部完工前，也就是2011年或2012年後，才會連同目前信義區的總部大樓一併考量，屆時才會決定統一大樓是否要出售。