【住展房屋網/分析報導】
行政院上週五對外宣佈，已通過『修正預售屋範本及應記載事項』部分條文(草案)，預計將由內政部於八個月後(明年二月)公告施行。
消保會法制組組長邱惠美指出，此次修正增訂「驗收」規定，未來消費者驗收預售屋時若發現缺失，有權將總價款5%作為交屋保留款，等建商整修完畢後再付清。不過最具『話題』者，還是強制業者須提供『履約保證』機制；等於明年二月後，所有預售屋都要強制執行履約保證，確保消費者購屋權益。
根據此一新規定，未來建商推出預售案前，須向內政部提出合理的預售屋履約保證方案，經內政部審核同意，才能對外銷售。建商也可以在取得消費者同意之下，在「價金返還保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」，及「公會聯帶保證」等四種方式中，選擇一種來進行保證。
消保會是上週五公佈此消息，由於之後就是週休二日，隔週三又是假日(端午節)，因此直到最近兩、三天，才引發更多討論。『大話王』賴正鎰率先開砲抨擊，接著建商全聯會理事長王光祥也表達反對立場。兩人皆認為，這會讓消費者負擔增加，建築業也會出現資金缺口；甚至將導致預售市場成為大型業者寡佔的局面，不符市場自由競爭原則。
消保會會有此修正舉動，當然是源於預售屋交易產生糾紛事端的比例偏高；今年五月上路的『預售屋契約新制』，也是基於同樣道理。而如同契約新制施行前，業界一片疑慮聲音一般，碰到影響程度更大的履約保證，當然更反對到底。
相較於一般成屋，預售制度讓消費者以較低的門檻購屋，同時也讓建商能以更少的投資資本進行開發；簡單說，就是買賣兩邊都能以相對高風險之財務槓桿操作『以小搏大』。因此王光祥所指，新制將使預售市場變成大建商寡占，及造成資金缺口，是有所本的說法。
預售制度確實提供財力或規模有限之建商，更具『彈性』的操作獲利機會；不過也容易被不肖商人利用，造成交易糾紛，因此一般消費者對預售屋確實仍有疑慮。尤其預售推案總在景氣高點時大量冒出，號稱賣未來數年的價格，開價絕對高於同期一般成屋案，因此相當有利業者炒作價格；近一年資金行情，預售制度真的『功不可沒』！
然對消費者來說，履約保證只是交屋前的付款門檻提高，不代表需付的房屋總價增加；消費者負擔增加之說法，充其量只對短線操作投資客而言成立。就多數消費者來說，當然還是眼見為憑的成屋較有保障。簡言之，預售制度是對業者較為有利，但對自用消費者而言，則只是『先享受後付款』，頂多是享有變更格局的優點；總的來說，甚至可能是冒更大的風險。
台灣房地產業生態中，中小型建商比例確實不低，但是搶搭景氣高檔、搶推預售案的情況更是常見，且不分建商規模(但在許多國家或地區則是罕見現象)。因此新制如公告實施，代表推案者必須同時備妥更多資金，因此確實是壓縮業者的操作空間，但就一般自用消費者來說，則無可否認地，是有相當程度的保障。
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