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拿捏房貸輕重 自我規劃有一套

2010/06/14

【文／范世華】

　　日前周刊報導有關房地產主題的特輯，就一般受薪階級的民眾或是首購族如何能夠做好房貸規劃？選擇最適合的房貸商品？除了訪問幾家承辦房貸業務的銀行以及壽險業者外，也特別邀訪筆者站在消費者的立場，提供一些客觀平衡的意見。筆者認為，首購族的收入通常有限，不如拉長房貸的貸款年限，以「時間換取空間」的方式，可以減輕房貸負擔，在此提供更完整的補充說明，與打算購屋的網友分享。

■　利率條件 如同房貸「商品價格」

　　就市場上各式各樣的房貸授信業務所包裝而成的不同商品，消費者應如何選擇對自己有利的條件？其實就「利率」本身來說，就相當於是房貸商品的「價格」一樣，在市場上要挑到便宜的商品，多問幾家比較一下就會曉得了，民眾要了解這個知識和道理其實並沒有什麼困難，也不是什麼大不了的事。

　　選擇房貸「商品價格」的利率高低、浮動或固定計息，也就是在選擇房貸的「價格」一樣，普遍上民眾大致也都所能夠認知，當利率條件趨勢往下時，應選擇機動或指數型的浮動利率會比較划算；當利率條件趨勢向上時，就要選擇固定利率的房貸會比較有利。但是除了決定當下的利率高低和種類之外，還有什麼其他的條件，是消費者可以決定，卻很容易忽略的部份？

■　房貸多比較 貨比三家不吃虧

　　其實房貸的條件除了利率之外，還有貸款額度以及貸款期間的問題，由於可貸額度的主動權是由銀行所決定，當您確定和哪一家銀行承辦貸款，就是按照它的條件辦理，不會有所爭議；但是有關貸款期間的長短「年期」，以及「寬限期」的條件，則可能因為借款人本身和房屋條件的因素，是可以有自行決定的權益。

　　一般來說如果年齡較輕的首購族，同時選購較新屋齡之房屋標的，在申辦房貸的條件選擇上，依屋齡的耐用年限以及還款經過年數不超過70或75歲，是可以辦理到30年期的房貸、甚至更長年期的繳款計算方式。

　　多半首購的年輕族群收入較為有限，能夠多省下一塊、兩塊的負擔，對於固定薪資的首購上班族來講，都是極為重要的，因此減少房貸月付金是最直接、最有感覺的有效方法。若選擇30年期的房貸，會比一般20年期的還款月付金，負擔要輕鬆許多，以利率1.875%借款100萬元試算，年期20年之還本繳息月付金為5,000元整，若改貸30年期之月付金則成為3,634元（相差1,366元），如果借款總額為500萬元，20／30年期的月付金各為25,000元／18,170元（相差6,830元）。

■　拉長貸款期限 單筆大額還款最實惠

　　一般借款人總是希望能夠將貸款愈早還清愈好，貸款合約的精神重點是在於還款而不是期間的長短，所以說不論房貸借款期間是20年或30年期，只要手邊存到了一定的金額，還是可以單筆提前還款，如此又能再有降低月付金負擔的效果。在利率低檔時，減少月付金的負擔，較能夠靈活調節手中的資金運用，當利率調高之後，仍可以隨時大額還款，加速減輕利息的負擔。

　　按照統計資訊，台灣真正的房貸還款結清時間，平均約在7～10年之間，這個數值表示雖然房貸是屬於長年期貸款，但是在貸款期間的變數其實很多，可能有人真的在短期內就還清房貸，但也有人可能會在短期內換屋或是轉貸…。若您購買房屋之後，當真在長達20～30年的期間不會有所改變？還是可能在7或10年之後，當您更有了財富的實力，也會一次提前清償房貸、或是會換一間更好的房子也不一定！

【本文作者為網路地產王資深顧問】