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房市多空交戰 如何看穿真偽？

2010/05/03

　　事實上，房價如果能夠溫和的上漲，符合社會經濟發展以及民眾所得成長的情形，只要負擔得起價格上漲與所得增加的對價，我想民眾還是樂見其成的。只不過因為地區的環境在各條件的差異情形之下，房價飇漲僅集中在少部份地區，且幅度驚人，可是大部份的地區卻沒有太大的改變，並沒有在房價上受惠。因為各個區域價格變化所呈現的落差令人難以想像，使得社會財富的增減變化不能夠均等，這才是真正的民怨所在。

■　利多相繼出籠 房價看跌不易

　　政策性打房的招式很多，不管是停釋國有土地、研擬豪宅稅、興建平價住宅、投資客信用管制…一個一個平抑房價的措施端出來，但是在另一方面，市場上的國際資金議題、台商鮭魚返鄉、兩岸三通效應、都市更新題材、亞太金融中心願景、花卉博覽會商機…各種房市利多的題材還是一個接一個層出不窮的湧現出來，連鴻海集團標得「台北秋葉原」資訊園區的BOT案，也成為光華商場與華山藝文特區一帶商圈房市看漲的關注議題。

　　房地產的後市究竟如何去看？事實上，房市狀況就是因為「熱」，所以才會需要「打壓」。這也意味著市場本來的氣氛和趨勢是一片樂觀的，如果不去干預，那麼自然的後市會是如何？很明顯，這根本就不需要多去猜測和質疑的！

■　「打房」或「作多」 民眾傻傻分不清楚

　　政策上的「動作」要怎麼看？如何去解讀利多或是利空？央行、國稅局連袂清查投資客的動作才剛剛出手，台北市又提出都更奬勵容積的新策促使老屋行情看漲。打房政策與利多題材相互過招，民眾可能會看得一頭霧水，一直還在遲遲觀望打房措施能否發揮效果的老百姓，期待著房價能夠回跌下來，會不會反倒因為期待措施而「錯失」了購屋的先機？

　　仔細來看，事實上政府相關健全房市的政策措施，有一些是要壓抑漲多的，有一些則是要促使沒有動的地方要趕上來，兩者都要去做，房地產市場才能夠加速達到合理平衡的結果。政府釋出房地產相關政策或行政手段，要辨別它是屬於正面或是負面，像是前者行政措施所要打壓的對象，主要還是要找投資客開刀，如果央行信用管制的對象不是「您」、國稅局查稅的對象也不是「您」，不是投資客就用不著害怕政策性的風險會傷害到自己；而都市更新奬勵若是有益於社區整體住戶利益，並非單獨加惠某特定建商或個人，我們就不要把它解讀成房價刻意的炒作，兩者都不算是負面，只是動機和方法不同而已。如果明白了政策性質的不同，還不是全面性悲觀負面的結論，就不用擔心原本購屋的決策，仍然可以用正常的態度來選擇個人的需求。

■　房價過度不合理 購屋要趨吉避凶

　　台灣房市現在的問題其實是在於少數地區的房價一下子飇漲得太快了，健康的房市，在價格上應該是呈現均衡的分佈才算真正合理。房市一下子迅速的飇升之後，所產生價格的高度落差，經過時間的整理，漸漸還是會趨向市場性的平衡，政府策略上一方面喊「打房」、一方面又提「奬勵」，就是為了能加速市場性的平衡，所謂市場性的平衡也就是「過高的部份會修正，落後的部份會補漲」，即使政策上不去作為，在市場的整體氣氛回復理性之後，正常合理變化的現象也勢必會發生的。

　　此時房地產市場的情勢正將要走入這樣一個階段，當市場準備要回歸均衡而有所變化的同時，選擇房地產之標的就要更加理性，某一些「過度包裝」的豪宅或預售屋類型物件，過去是因為議題性太高，造成資金追逐的效應而炒得過高了，像這類的物件就暫且不要去碰，而許多媒體沒有關注到的舊社區或是外圍城市，倒是可以特別留意觀察，某些條件成熟的區域，因市場價差的後續補漲效應，其潛在的增值幅度也是不能小看的。