國泰人壽僅加價200萬元 8.1億輕鬆拿下上海商銀敦南大樓
穩坐敦南商圈最大房東寶座
上海商銀敦南大樓被國泰人壽以8.1億元標得，得標價僅超出底價200萬元，換算起來二樓以上平均單價約60萬元，與附近敦南摩天大樓第二季成交每坪將近65萬元相比，價格逼近區域內頂級辦公大樓行情。信義商仲協理何偉宏表示，目前市場上有意出售的商辦多已喊到8字頭，實際上可能成交的價格應該仍在每坪70萬左右，顯見國泰對於敦南商圈仍相當看好，因此持續佈局，以國泰人壽在敦南商圈的布局情況來看，仍穩坐敦南商圈的最大房東角色。
何偉宏指出，得標的國泰人壽，繼之前買下內湖的E-PARK廠辦大樓後，再次出手拿下敦化南路的辦公大樓，似乎是胸有成竹，預料不會有人出手搶標，最後現場的確僅有國泰人壽一家壽險業者投標。進一步分析國泰這次出手投標，也不令人意外，因周邊鄰近多棟辦公及住宅大樓多為國泰所有，基於地緣因素，加上未來具整合的誘因，反觀其他壽險業者或建商無人進場投標，顯見此案，不像之前壽險者偏好的售後回租案，有直接收益，加上若要改建則須與國泰合作，才有開發效益，其它投標人無法掌握整合開發主導權，因此投標狀況並不如預期熱絡。
此外，以拍定價格8.1億元來看，土地每坪單價約為376萬元，比較附近成交行情，去年9月敦化南路與和平東路口的中華電信的商三土地，每坪僅成交約341萬元，可明顯看出近期土地價格漲很大。本次標售物件，前一手屋主為虹邦建設，而上海商銀在1998年透過法拍取得該大樓，當時拍定價格為3.2億元，對照今日標售價格8.1億元，11年增值了153％。
以大樓的位置而言，該棟大樓雖坐落於敦南商圈的末端，但鄰近基隆路口有不錯的廣告效益，區位上勉強算A級地段，不過基地面積稍小，且單層樓地板面積約70～80坪，僅能算是B級的商辦，加上後面臥龍街的切割，基地較形狀呈三角形，未來規劃上較受限。但對國泰來說，卻是掌握進可攻、退可守的優勢。
何偉宏分析，儘管目前此棟大樓仍為空置狀態，其未來發展相當具可塑性，國泰未來除可繼續出租作辦公室使用外，以大樓的格局，也可以考慮改裝為小型的商務旅館，或拉皮改成住宅產品切割出售。不過，該大樓目前屋齡約20年，若再過10年，國泰較有可能會與臨地的住宅大樓進行更新改建。尤其基地後方的臥龍街目前並不屬都市計畫道路，未來亦可一併納入，進行全街廓的更新改建，屆時基地規模可望達到1500坪以上，加上具有敦化南路的門牌，未來推案價格勢必將有豪宅等級的水準。
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