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土地資產題材加持 大面積、產權完整B辦改建更划算

事隔半年變化大 國泰世華中山北路大樓流標變脫標

國泰世華去年9月曾經以底價15億元，標售為於中山北路二段上的辦公大樓，當時以流標收場，而昨(2)日國泰世華再度標售該大樓，受惠市中心的土地資產搶手，吸引2組買方進場搶標，最後由台產公司出線，以總價15.39億元得標，以土地294.3坪換算，每坪單價約為523萬，換算容積單價約93萬元，平均建坪單價約57萬元，已超越鄰近B辦的成交行情。由於台產公司屬於土地開發型的保險公司，未來該筆土地改建的機會相當濃厚。

信義企業集團全球資產協理歐人彰指出，台北市土地價格越來越高，標售前就有開發商在評估該棟大樓的重建效益，再加上目前台北市精華區土地越來愈貴，位於主幹道的豪宅紛紛挑戰每坪百萬元，讓這棟大樓土地價值也向上提升，研判在辦公商圈日益集中的趨勢下，非主要辦公商圈的單一產權大樓，土地價值已明顯大於租金效益，「B辦退場」將成趨勢。

以中山北路二段的國泰世華大樓為例，若當成辦公大樓使用，每坪單價不超過60萬元，但若能整合附近大樓都更，以中山北路的林蔭景觀，新案房價有機會挑戰每坪百萬元，相較下的確改建較具效益。目前基地面積僅294坪，因此本案基地規模仍須進一步整合旁邊鄰地825~827地號，所幸鄰地權屬單純，可望將基地規模整合至500坪以上的條件。

本案的對面遠雄建設也在收購原富都飯店後土地後，改推豪宅案「遠雄富都」，將中山北路的區段行情推升到百萬以上，但周邊區域主要住宅推案成交價格約落在每坪60~70萬元左右，故以成交價15.37億而言，建商可能推案價格至少為85萬元以上。

若以目前辦公室用途而言，中山北路主要的辦公商圈集中在中山北路二、三段，包含了彰銀、一銀、富邦(原台北銀行)、上海商銀、台泥、嘉新及大同公司等，都在此區有大面積的辦公室，台灣人壽也在原國華人壽大樓原址興建企業總部，但上述多以自有總部大樓為主，辦公租賃市場相對較冷淡，主力客戶為日商、精品、貿易等產業中小企業，以出租作辦公室而言，因屋齡近40年，可能仍須投入大筆整修費用。

另一方面，包含晶華酒店、老爺酒店、國賓飯店等觀光旅館業也在近年蓬勃發展，中山北路一段到三段就有七、八間飯店在此經營，本案隔壁的柯達大飯店在中山北路已有兩個據點，2011年還有日本大倉飯店將加入戰局，因此就區域環境而言，規劃改裝成飯店也是未來可能的選項之一。 2010/04/14 11:27