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預售屋分開計價 降低總價難

2010/04/22

　眼看五月一日，預售屋買賣定型化契約新制即將上路，主建物、附屬建物、公共設施該如何分開計價，建商、代銷商仍苦思因應對策。有的業者打算調閱歷史成本資料，擬出精算公式；有的大玩文字遊戲，強調「分開計價」不意味就必須「價格不同」。姑且不論單價將如何標示，房地產業者就此降低總價的可能性微乎其微！

■　依據歷史成本 擬訂計價精算公式

　　下個月將上路的預售屋買賣新制，內政部屢次呼籲建商與代銷商必須依法遵守新制，除了有誤差必須找補之外，更重要的是針對主建物、附屬建物、公共設施的面積與售價，應該採取分開計列方式。由於日前傳出業者打算以「均價」應付了事，讓行政院長吳敦義說出重話，除了祭出連續罰，也考慮取消雨遮與屋簷列入所有權狀登記，藉此嚇阻不守法的業者。

　　遠雄企業團公共事務室副總蔡宗易舉例，若到餐廳點碗牛肉麵，不可能要求餐廳老闆將麵、湯、牛肉、蔥花分開計價吧！不過無論如何，遠雄一定遵照內政部的新制，畢竟業者不可能跟政府對抗，但除了「合法」之外，也希望能「合理」，才能進一步說服購屋民眾，主建物、附屬建物與公設的計價標準從何而來。蔡宗易透露，最遲在這個週末，將會擬出一套分開計價的精算公式，這是根據遠雄五年來的預售建案，調閱歷史成本數據歸納出來的公式。

■　何謂「分開計價 」？ 自由解讀空間大

　　不願具名的代銷業者認為，新版本的預售屋買賣契約，是業主與買方簽訂的，該如何分開計價，也是由業主自行決定，代銷業者僅扮演居中角色，頂多主動向購屋民眾說明新制與舊制的差別。至於該如何分開計價？代銷業者強調，主建物、附屬建物、公設的面積與價格，一定會分別計列，但政府沒有明文嚴禁主建物、附屬建物與公設的售價不能一樣啊！

　　建築師沈健雄依據建築成本概念，認為公設每坪造價成本，大約佔主建物單位成本的一半，至於附屬建物約佔主建物成本的三分之一價；換言之，假使主建物每坪造價成本30萬元，公設約15萬左右，附屬建物則為10萬上下。

　　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，不管未來主建物、附屬建物以及公設如何計價，消費者所需負擔的房屋總價，短期內看來並無修正的空間。建議民眾在購屋前應要求建商詳列房屋主建物、附屬建物及公設範圍，並逐一細算各項價格，才不致被各種計價方式搞得昏頭轉向。【網路地產王/曾炳鈞/綜合】