銀行信用貸款專家 房貸 二胎 車貸 企金

國有土地被占用情況嚴重，根據審計部調查，截至去年底，國產局經管的國有非公用土地遭不法占用者有31萬筆，估計價值達887億元，其中還包括台北市精華地段、大面積土地，要求國產局應採取法律途徑積極追回。

　審計部指出，國產局經管的國有非公用土地截至去年12月底共有143萬多筆，面積約22萬2千餘公頃，價值8,566億餘元，其中被不法占用者面積即達3萬1,100餘公頃，以面積來看，約占國有非公用土地的14.04％。

第二季國泰房地產指數昨日出爐，全國預售屋推案量，第二季呈現價量俱增格局，成交量達13年來新高，台北縣巿房價更創下新高記錄，不過，成屋交易六月在央行打房下，已開始下滑，樂屋網統計顯示，台北市六月平均房價下降7％，整體成交量萎縮50％；台北縣成交量也萎縮二成左右。

　根據國泰調查報告顯示，今年第二季全台推案量，較上一季成長三成二，較去年同期成長1.19倍。根據住展雜誌統計，今年鬼月推案量，將爆出1,500億元天量，為維持房市熱度，大型開發商紛紛走「大又美」路線，總銷超過40億以上建案，就有21個之多，遠雄、元利、潤泰創新、大同、甲山林及竹城等大型建商，推出的個案可謂一案比一案大。

建商買地養地炒高房價！監委李炳南、劉玉山昨天公布調查，93年至98年間，財政部國產局已出售的台北市都會區國有土地，未開發面積達33.67％；未曾申請建築執照案件中，已轉手他人的面積有54.15％，證實建商買地養地、轉手套利情形確實存在。

　都會地區房價居高不下引發民怨，雖然中央銀行總裁彭淮南祭出選擇性信用管制等手段抑制炒房，但國有財產局標售土地價格還是陸續創下新高。在消費者申請房貸案件已逐步下滑情況下，建商為何仍願意花高價搶地？房價高得不合理的真正原因為何？各界說法不一，但監察院調查後發現建商確實有買地養地情況。

內政部營建署昨日公開標售第2期「高雄新市鎮第一期發展區」六筆土地，最後僅脫標1筆，華雄建設董事長劉文城，以總價2.82億成交，換算每坪8.89萬元，標下橋頭鄉後壁田段，總面積3172.26坪土地，價格便宜、近北高雄，是建商搶進高雄新市鎮的主要原因。

　台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，以基準容積率計算，北高雄美術館第一排容積420％的住宅土地，容積單價每坪14.29萬元、農16(捷運凹仔底站周遭)容積420％的住宅土地容積單價每坪15.48萬元，但這次標脫高雄新市鎮土地容積320％土地，容積單價每坪僅2.78萬元，僅市區土地一成七至二成的價格。

2010年第2季國泰房地產指數最新報告出爐，結果意外出現全台仍呈現「價量齊揚」的走勢，預售屋房價持續再創歷史新高，全台灣平均每坪達19.74萬元、台北市更衝上58.22萬元，甚至超越全球金融海嘯之前的上波高點。展望下半年走勢，要觀察政策力道、5都選舉、以及市場是否能通過交屋潮面臨的房貸緊縮考驗。

　儘管政策不斷打房，但仍打出史上最貴房價。政大地政系教授張金鶚昨天在國泰房地產指數公布時表示，全台5大都會區的預售屋平均開價進入第2季之際，還超越第1季，呈「價量齊揚」的結構。而且，成交量、成交價格，也雙雙創下歷史新高，儼然形成另一波景氣高峰。

遠雄人壽29日公告，董事會已決定要出售位於土城占地49,719坪的土地，開價約64億元，由於共有74筆土地，可能一次公開標售，亦可能分批洽特定人購買，若成功以64億元全數出售，則遠雄人壽買入這些土地4年，可獲利40億元左右，獲利率高達200％。

　遠雄人壽是在民國95年10月左右，向寶山建設以20多億元，買下占地49,717的土地，遠雄人壽表示，原本都是工業用地且是素地，完全沒有整理，位於北二高土城交流道附近，遠雄人壽利用這幾年申請變更地目，近期即可望取得建築用地許可。

如同其他北市區域一樣，六、七月分的士林房市仍處於低檔，基地於小巷內的甚至一週看屋客戶不到10組，算是十分冷清了；不過目前有兩三個新的接待中心正在搭設，預料在9月至10月期間推案，屆時士林應該會有一波新案拉抬的效應。

無論是ECFA效應使然還是兩岸直航效應，總之，北市近期商用不動產的熱絡是顯而易見的事實，且在店面租金投報優於住宅租賃使然之下，西門町近期交投熱絡，單看七月中旬，區域內萬國商場、西寧、力福大樓售出金額達42.5億元、近日峨眉街一棟五層樓店面以總價1.63億元售出，折合土地單價964.5萬元再度刷新萬國商場大樓的價格(每坪單價798萬)就可見，縱使政策影響一般住宅房市，一線商圈的店面買氣仍為火熱。

然而是否店面、商辦的行情火熱也會等同周邊房市的買氣呢?根據住展雜誌的調查顯示，雖然此區塊一直都是萬華區推案、來人最為密集熱絡的地方，但是近期市況受到央行政策影響，整體來人表現仍下降了約兩成，且砍價的情形也有所增加，但整體銷售狀況還算是表現持穩。

房仲業者公布第二季房價指數，全台房價較第一季上揚3%，最受關注的台北市房價，相較去年同期，已出現20.8%漲幅，台北市房價連4季成長，但是漲幅持續收斂，房價走勢已見高點，預估第3季交易量持續縮小，房價將見跌幅。

根據信義房屋的房價指數，全台第二季房價指數較第一季上升約3%，較去年同期上升了12.7%。細看各都會區漲幅，台北市漲3.1%、台北縣6.8%、高雄市9.2%，僅台中市出現1.2%下滑。相較去年房價已經漲了20.8%的台北市，第二季雖較第一季成長3.1%，但是季增幅已經從去年第二季的8.3%，縮小至目前的3.1%。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，去年第二季是房價起漲點，連4季漲幅縮小可看出台北市房價走勢出現底定跡象，欲高乏力。

央行打房讓近期房市買氣停滯，但是部分土地標案仍創下天價，房市陷入「多空膠著」之際，意外刺激看屋人數，不少民眾希望趁機撿便宜好貨，房仲業者坦承，目前若能掌握亂世投資訣竅，很有機會找到潛力屋。建議有意購屋的民眾可掌握以下幾項要訣！

　一、地點要有題材，增值才有潛力。永慶新聞中心專案經理李建興建議，可以循著具備「都市更新、捷運系統、景觀遊憩、生活機能」等題材的區域，就有機會買到優質且能增值的好房子。

繼英業達集團會長葉國一、國揚建設集團負責人侯西峰近年來持續加碼高雄房地產市場之後，興富發建設董事長鄭欽天也相中高雄前景，加入「搶地」的行列，昨天宣布砸下9.13億元買下農16的1,061.23坪住宅區土地。顯示葉國一、侯西峰、鄭欽天，3位大亨都慧眼「識高雄」，同步聚焦高雄。

高雄公共建設持續挹注之際，高雄房地產市場也儼然悄悄翻升。昨天總銷高達100億元的國揚「國硯」正式舉行動工典禮，每坪最高創下70萬元的成交天價，大多數樓層則成交在30至60萬元。

央行打房政策效應漸浮現，網站房屋買賣統計顯示，台北市6月的平均房價不但下降7%，整體成交量更縮減50%之多；台北縣成交量則萎縮2成左右。

政府打房另一波，金管會希望銀行的壓力測試，能夠提出預防房市可能反轉的風險預估，未來建商及土地交易者的土建融資以及個人房貸將受到嚴格審查。在政府一波波緊縮房地產市場信用之際，網站調查發現，光是第一波就已出現效果。網家(8044-tw)旗下子公司「樂屋網」 (www.rakuya.com.tw)6月成交資料顯示，投資客搶進商圈發展成熟、交通及生活機能便利的中山區，受到打房政策影響最大，成交量足足銳減7 成，平均成交行情也有微幅下滑走勢。

兩岸ＥＣＦＡ簽訂，再加上明年陸客自由行，為商用大樓市場注入一股新活水，沈寂許久的商辦又重新熱絡起來，商仲業者表示，看好兩岸前景，預估商辦價格有機會先蹲後跳，最具爆發潛力的地區，首推新北市，未來捷運網絡完成，新北市店面、商辦最有機會水漲船高。

■　實質需求強 市場供需穩定

信義房屋與台灣房屋在同一天公佈第二季房價指數，由於統計期間央行仍未宣布打房措施，整體而言，全台房價指數仍是上揚趨勢，其中以台北市的指數漲幅最劇，平均成交單價為46.8萬元，不過上漲幅度已明顯縮小，預計下半年將是「量縮價平」格局。房仲業者預估，明年初開放陸客自由行是最具炒作的議題，不少投資客已提早佈局深具租金效益的店面產品，譬如，西門町峨嵋街的服飾店，創下地王新紀錄，每坪土地單價964萬元。

■　Q2北市漲幅最大 下半年量縮價平

景氣持續回升加上大批畢業生踏入職場，讓大台北7月租屋市場火速回溫。永慶房仲網今天公布大台北租況調查，除北市市中心區外，其餘空租期大幅減少0.5個月，平均月租金則是急漲逾8%。

市中心區包括大安、中正、中山、松山、信義等區塊，租金亦呈上揚，但幅度稍小，目前每坪來到1018元；空租期亦小降0.1個月，現為2.7個月。

商辦大樓飆出「豪宅價」！上市公司威剛科技以近9億元買下統一國際大樓29樓及附屬車位，交易總坪數為781.51坪（包含地下室7個車位），換算每坪單價約130萬元，創下北市純辦大樓交易單價新高，威剛買下後將做為台灣營運總部。

統一國際大樓六年前落成以來，始終是北市前十大知名Ａ級辦公大樓，樓下租給誠品信義店，所有權人包括統一、太子建設、環泥、中國信託等，中國信託持有股權，過去一直有出售傳言，但至今仍然未轉手。四年前該大樓曾喊價每坪90萬元，如今威剛居然一口氣出價每坪130萬元。

雖然中古屋房價只微幅上揚，但店面與商辦大樓卻屢屢在交易中創新高價；最近，台北市西門町峨眉街一棟五層樓店面售出，地坪十六．九坪，總價一．六三億元，換算土地每坪九百六十四．五萬元，刷新西門町地王紀錄。

這棟店面位於峨眉街三十二號，一至五樓並頂樓加蓋，每坪要價九百六十四．五萬元，行情已刷破西門町萬國大樓每坪七百九十八萬元的成交紀錄，只看土地價格，則比六月新壽標出的土地單價五百二十九萬元還高。

住宅市場漸降溫，不少投資者著眼於租金投資報酬率，棄「住」投「商」，轉往商用不動產市場。在熱門商圈一店難求下，店面交易價屢創新高。最近西門町峨嵋街服飾店僅16.9坪，成交價高達1.63億元，換算土地單坪以近千萬元售出，刷新西門町地王紀錄。

最近店面市場有幾個店面交易個案，引起市場不小震撼，凸顯投資客在中央銀行抑制房價措施下，投資風向球開始轉向擁有高租金收益的店面市場。 目前台北市空置率在5%以內的一級商圈，如信義計畫區、東區、南京西路、士林夜市、台北車站前、微風、環亞等指標性的店面租金，已領先上漲3%至5%。

儘管央行打房動作頻頻，台北市的西門町，地王寶座再次換人坐，位在峨嵋街，一棟地坪數才16.9坪的五層樓店面，賣出超過1億6的價格，換算每坪單價直逼千萬，如果要回本，恐怕要20多年嗎？房仲業者表示，由於租金每個月就有48萬，和總價相除，套入公式換算出的高投報率，仍舊是一大賣點，因此投資客，只要在幾年內轉手，都有賺頭。

全球股市在經濟復甦出現成長遲緩訊號後，上下震盪激烈，使近1季跨國股票型基金普遍表現不佳，前15檔基金平均績效甚至為-0.06％；跨國平衡型15檔基金平均績效則為3.17％，其中以群益亞太新趨勢平衡基金出現18.99％正報酬，遙遙領先群雄。