銀行信用貸款專家 房貸 二胎 車貸 企金

房貸族省息 5撇步輕鬆成家

台新銀行房屋加值貸款

業界擔心房價凍漲衝擊銀行風險。法人表示，房價在2010年底之前不致大跌，且若銀行房貸或放款資產的品質在歷史相對佳的位置，不致衝擊銀行獲利。

在都會區房價飆高之時，銀行業整體壞帳率創下歷史新低，業界人士對此相當擔心，房價看來將持續疲軟到明年第1季，近2年承作的房貸物件將無上漲空間，尤其是泛公股行庫的整批房貸，多數是在「升緩、跌快」的市郊區，亦是銀拍屋的集中地，若明年房貸呆帳湧現，恐成為銀行業系統性風險爆發的最大來源。

大台北都會區的投資型地產交易全部喊停！房貸業界透露，特別是信義特區的華廈已經沒有成交案，由於今年第4季、明年第1季間將是新成屋的交屋高峰，銀行圈的房貸業務部門如今摒息觀察，「拋屋潮」在年底出現的可能，並全力防堵地產壞帳的飆高。

央行「針對性審慎性措施」，意外造成位於三峽、樹林交界的北大特區出現兩種不同的核貸條件，受此影響，銀行主管表示，以北大特區為操作區塊的投資客，近期紛紛棄樹林，轉進三峽段。

　行庫主管表示，央行6月底開始，要銀行嚴控北市及北縣10個縣轄市投資客，只要是第二棟房貸，核貸上限7成，且無法享有寬限期，剛好北大特區涵蓋不受到管轄的三峽鎮，及列為管控區域的樹林市，因此隔了一條街，投資客的核貸上限即可提升至8成，且享有寬限期優惠。

央行6月底對大台北地區採取「針對性審慎措施」後，銀行紛紛採取自律措施，像是在央行管制區外的林口及三峽，自住客的貸款成數幾乎都降至七成至七成五。

國內房貸出現「一國兩制」的奇特現象，銀行主管指出，中央銀行6月底祭出房貸管控措施，意外造成三峽及樹林交界的北大特區出現兩種不同的規範條件，投資客因而紛紛轉到限制較寬鬆的北大特區三峽段。

行庫主管說，跨過一條路，房貸戶可貸金額可能就多100萬元；也有房貸戶向銀行抗議，表示買了房子才發現，對面鄰居成數和利率條件都較好。

央行管控房市，已經出現部分銀行「加碼」擴大配合情況，據了解，含土銀、合庫、大台北銀等銀行在內，對於大台北區「第三圈」房貸，採取嚴格審核態度，不但由總行下達「房貸量莫擴大」指令，成數最低也下殺至6成。

在都會區房價飆高之時，銀行業整體壞帳率創下歷史新低，業界人士對此相當擔心，房價看來將持續疲軟到明年第1季，近2年承作的房貸物件將無上漲空間，尤其是泛公股行庫的整批房貸，多數是在「升緩、跌快」的市郊區，亦是銀拍屋的集中地，若明年房貸呆帳湧現，恐成為銀行業系統性風險爆發的最大來源。

下個月開始報稅，用「列舉扣除」的納稅人，可以列舉房貸利息支出。不過，如果有「增貸」，「增貸」的利息不能抵稅。國稅局指出，如果可以舉証，二胎房貸是因為當初的自備款不夠，或者「增貸」是為了房屋修繕，也可以用來抵稅。（張雅惠報導）有保費支出、捐贈、以及房貸利息支出的納稅人，多半會選擇「列舉扣除」方式報稅。房貸的部分，部分納稅人因為理財需要而增貸，不過，國稅局指出，增貸通常是在申請原始房貸之後，增貸不是為了購屋，利息支出，不能抵稅；但「二胎房貸」是因為最初的自備款不夠，在購屋同時就已經辦了，國稅局視同是購屋貸款利息，二胎利息可以抵稅。如果陳先生本來有兩百萬房貸，每年利息四萬元，但另一家銀行利率比較低，他決定跟另一家銀行貸款三百萬，多的一百萬拿來投資股票，三百萬的利息五萬元，陳先生不能扣抵五萬元，只能按比例，列舉五萬元利息的三分之二、三萬三千多元。台北市國稅局文山稽徵所指出，如果這多出來的一百萬，是要用來修繕房屋，實務上，可以認列扣除。「可以，你說修繕房屋，但是，發票收據要能和房貸日期要能吻合，比方說，你不要97年辦增貸，但是修繕發票收據是在95年發生的」國稅局指出，房貸利息支出只限一戶自用住宅，如果有兩戶，雖然納稅人可以選擇利息支出比較多的來抵稅，但必須是戶籍設在裡面，才算自住。

銀行貸款 陳老師～專業理財規劃一

打房奏效，自住戶貸款遭波及！央行規定各國銀必須每半月回報一次的「新雙周報」，最晚今（20）日中午以前必須匯總到位，根據目前已回報的大型行庫、民營銀行資料，不只是投資客，連非投資客的自住戶，平均房貸成數都由原本的70％至75％，下降到65％，成為被央行打房意外被打到的族群。接下來大型行庫必須嚴陣以待的，就是「舊」投資客寬限期屆滿、無力還錢的問題；這些舊投資客是在央行執行房市信用管制政策前，就已取得銀行貸款者，多半有3、5年寬限期，但近來房市成交量已受打房政策影響，不少投資客來不及在寬限期屆滿前賣房子，還本金給銀行，已開始向銀行爭取是否可修改原本的還款條件。據悉，已有部分銀行開始警覺這類問題，恐怕在本季底或第4季會越來越嚴重，已開始思考對策，包括允許這些有還款困難的貸款客戶，將每月攤還本金改為只還7至8成，畢竟這些投資客的貸款案，是在央行信用管制政策前就已核貸，總不能「溯及既往」，讓客戶難以退場。多數國銀都異口同聲說：「當然盡可能不讓這些房子變成銀行的法拍屋，但這涉及央行政策，恐怕還是得問央行意見！」據多家國銀回報的資料顯示，現在大台北地區10縣市的投資客的3段式房貸首段平均利率，大約都在1.6％以上，平均貸款成數也由原本各行庫在3個月前的自訂內規7成，降至65％或以下。不過，值得注意的是，不只是投資客成數下降，自住戶的貸款條件也跟著緊縮，現在自住戶的平均貸款利率，與投資客相距不遠外，貸款成數也由原本的平均7成至7成5，降到平均6成5的水準，大約下降0.5至1成。銀行業者指出，央行有可能再要求國銀擴大對投資客利率加碼的幅度，以示區別。不過對於自住戶房貸成數也跟著投資客一併被「下修」，業者坦言，與對未來房價預期也有關聯，既然預期房價會下修，基於風險控管，成數當然也會跟著調整。

銀行貸款 陳老師～專業理財規劃一

為整頓房貸亂象，央行日前直接下達購屋貸款、土建融資，利率不得低於一．五％的指示。不過，資深行庫主管指出，雖然央行三令五申，要銀行對投資客縮手，但銀行因資金壓力大，殺價搶房貸的狀況還是很多，特別是「靈活」的民營行庫，總是「上有政策、下有對策」。雖然央行歡迎各行庫相互「檢舉」，上周也有不少行庫被請去央行「喝咖啡」，但各種「偷跑」的情況，還是不勝枚舉。資深行庫主管表示，許多民營行庫或者是部分農會，都會巧立名目包裝出各種「專案貸款」，來搶攻房貸市場。例如，針對軍公教人員、優質客戶、前五百大企業員工等，訂出優惠期間利率低於一．五％的購屋貸款，有些甚至利率僅一．二八％，讓投資客撿便宜。此外，在央行盯上房屋修繕貸款後，許多行庫不敢再用修繕貸款搭配購屋貸款的方式變相提高貸款成數，但改用信用貸款、周轉金的方式來承作。比較在意房貸成數而非利率的投資客，只要多花些利息錢，還是可以足額貸款，取得大筆買房資金。資深行庫主管指出，個人、企業都可以借周轉金，名目範圍既廣，又規避了金管會和央行的查核，倘若有客戶因為被歸類為投資客只能貸款七成，懂得變通的民營行庫就另外核撥二至三成的信用貸款或周轉金，不但成功搶客，還可以多賺些利息。民營行庫的第三種變通方式，就是在「價格」上動手腳，在房屋的鑑價上高估。雖然名義上貸款的成數只有七成，但實際上從售價來看，貸款成數可能高達九成。這種狀況，在喊價情況特別嚴重的豪宅，以及新開發的新市鎮上，特別明顯。資深行庫主管抱怨，央行此波打房，是「防君子不防小人」，只有公股行庫遵守利率加碼、成數減少、取消寬限期之「三縮政策」，投機客都湧向民營銀行，所以近期整體房貸餘額不減反增，只有台銀、土銀、合庫等公股行庫的房貸餘額減少。央行打房沒打成，卻先打到公股行庫。

銀行貸款 陳老師～專業理財規劃一

房價飆漲，各銀行房貸情形引起央行關注，央行要求各銀行 3天內提供對於一般貸款戶、投資戶授信條件。官員表示，將在看到資料後，再決定是否糾正或限制銀行對投資客放款。立法院財政委員會今天要求財政部敦促泛公股行庫，一週內對豪宅貸款相關條件做出規範；中央銀行也有動作。央行發布新聞稿表示，為瞭解目前金融機構對民眾辦理房貸相關授信情形，央行今天通函相關金融機構，分別就一般貸款戶及投資戶填報房貸授信條件，包括貸款成數、貸款利率、負債所得比、寬限期，以及投資戶定義等項目。央行官員說，先看 3天後各家銀行填報的結果，再決定如何處理。如果銀行承做投資客房貸的比例偏高，或者給的成數太高、利率太低，房貸條件過於寬鬆，央行將適度導正，提醒銀行注意授信風險。除了央行要求各銀行提供辦理房貸資料外，財政部長李述德今天說，公營行庫對於投資客或豪宅的貸款額度、成數與寬限期都做了必要的修正。土地銀行、合作金庫等行庫也表達，將緊縮投機客房貸。

銀行貸款 陳老師～專業理財規劃一

央行重申，購屋貸款不可以用修繕、週轉金、或者其他貸款的名目承作，這將是央行金融檢查的重點項目之一。央行指出，到六月底為止，週轉金貸款餘額四千六百多億，比五月增加五百多億，和過去三年同期相比，並沒有特別突出。（張雅惠報導）以往購屋民眾自備款不足，銀行除了提高成數，還會搭配房屋修繕、或者週轉金貸款，甚至建議貸款戶辦小額信貸。媒體報導，炒房鑽漏洞，週轉金貸款激增，以及週轉金貸款被視為投資客逃避炒房政策的避風港，央行澄清，週轉金並沒有異常大幅成長，週轉金也不能用來補自備款的不足。央行指出，銀行上半年為了衝刺放款績效，每年六月都會大幅承作週轉金貸款，到六月底為止，週轉金貸款餘額四千六百八十四億，受到大企業營運週轉金貸款、以及政府機關國營事業貸款增加等影響，六月比五月增加五百七十五億，去年單月增加一千兩百三十七億，前年單月新增四百三十九億，這個月增加金額並沒有特別突出。央行重申，不論是法人還是自然人的週轉金貸款，都要依照授信程序辦理，購屋貸款不得用修繕、週轉金、或其他貸款名目承作，這會列在央行金融檢查的重點項目，加強查核。

銀行貸款 陳老師～專業理財規劃一