【經濟日報╱記者／黃欣】
現代社會少子化與老年化情況日趨嚴重，為保障老年人口生活權益，政府官員開始啟動所謂「以房養老」，衍生而生的金融商品就是「反式抵押貸款」，以提供老年人日常生活所需資金。
反式抵押貸款（Reverse Mortgage），就是當房屋的所有權人到達一定年齡（一般為62歲或65歲）後，將名下房屋抵押給銀行或是保險公司等金融機構，再由該金融機構按月支付一定的養老金，一直到抵押人去世。抵押人去世後，抵押的房屋就歸金融機構所有。
銀行等金融機構將根據房屋擔保品的座落地點、目前現值、未來增值空間、保存狀況，以及借款人經濟情況、年齡、健康情況、預期壽命等項目綜合評估，按照房屋的預估價值，扣除預期折損與預支的利息，再攤提到借款人每月或每年可領取的金額，直到借款人去世。
全球反式抵押貸款業務以美國數量最多。美國稱為房屋淨值轉換抵押貸款（House Equity Conversion Mortgage，簡稱HECM），對象為62歲以上的美國公民，給付的方式分為終身給付、定期給付、依照個人信用額度以及混合型。
美國計算出一套係數，可以依照上述各項評估方式，找到對應係數，再乘以房屋價值，算出借款人可借貸的總額，並依照借款人的需求，算出每月可領資金。
且美國絕大部分的這項房屋抵押貸款，只要借款人持續住在這棟設定反向抵押的房屋內，未主動搬離且並未死亡，多半都會選擇終身給付的支付方式，且多為按月給付。
但這樣的房貸商品也有風險，除了房屋的價值如果未如預期上漲，長時間的利率水準也很難估算，可能造成金融機構的利差損失。此外，若是借款人的年歲比當初預期更長，銀行所需支給付的總額可能會超過房屋貸款總值，都是金融機構風險控管較難掌控的部分。
就算這些風險因素排除，國人是否可以接受將房屋抵押做為年老退休後的生活津貼保障，也有待進一步討論。
永慶房屋研展部協理黃增福表示，依照目前主管機關的規劃，目前借貸資金上限為300萬元，是否能夠提供老年人足夠的生活費用保障，還有待商榷。
此外，銀行端傾向限制以都會地區的房屋因具備增值空間，才可反式抵押，但真正符合條件的民眾領不領情，還是未知數。
黃增福指出，從現在房價的上漲情況來看，都會區，尤其是台北縣市等地，房價都有不小的增值空間，若是真的有資金或養老需求的民眾，不見得利用反式抵押貸款才可獲得生活保障，售屋或換屋可能有更好的報酬。
反觀需要反式抵押房貸的民眾，大部分的房產都在都會區以外，導致真正有反向抵押需求的民眾，卻被排除在銀行接受條件外。再者，這類反式抵押貸款雖在國外行之有年，但國人傾向將房產留給子女，文化背景不同，未來能否找到解決之道，還需要主管機關更多討論。
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