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貸款購屋再贈與 可免稅

當家中長輩考慮將財富移轉給下一代時，其實有許多合法又方便的方法，例如贈與不動產。因為，遺贈稅法第5條規定，不動產的贈與金額為「土地公告現值」與「房屋評定現值」合計，並非以市價計算。

假設崔媽媽想贈與2,000萬元給子女，可先比較以下做法。

一、崔媽媽直接匯款2,000萬元給子女。這種做法等於沒有節稅規劃，贈與稅計算為2,000萬元減去免稅額220萬元，再乘上10%的稅率，等於崔媽媽要因而繳出178萬元贈與稅。

二、崔媽媽可先購買不動產，再贈與給子女。如果崔媽媽先購買市價2,000萬元的不動產，且公告現值與房屋評定現值合計為1,000萬元，則崔媽媽將此不動產贈與子女，贈與稅是以1,000萬元減去免稅額220萬元，再乘以10%的稅率，稅金是78萬元。

三、崔媽媽和崔爸爸合購不動產後，再贈與子女。由於每人每年度有220萬元免稅額，父親與母親一同購買不動產，再一起贈與子女，可以房地產的一半持分分別贈與。

在這種情況下，崔媽媽和崔爸爸的贈與稅，是各以持分的500萬元減去免稅額220萬元，再乘上10%稅率，等於一人是28萬元，合計兩人稅金為56萬元。

四、崔媽媽以貸款購屋後，再將不動產與房貸一同贈與給子女。如果崔媽媽先購買市價2,000萬元的不動產，公告現值與房屋評定現值合計則為1,000萬元，則用1,000萬元扣去贈與免稅額220萬元後，建議崔媽媽貸款780萬元、自備款1,220萬元。

當崔媽媽將不動產與貸款一同贈與給子女，稱為「附有負擔的贈與」；依據遺贈稅法第21條規定，「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」即房貸可以再當作贈與金額的扣項。

在這種方式下，贈與稅計算是以1,000萬元減去房貸的780萬元，再減去免稅額220萬元，也就是崔媽媽完全不必繳交贈與稅。

比較上述四種方式，崔媽媽選擇第四種最為有利。但主張房貸與不動產一同贈與時，要注意符合相關條件。首先是房貸的貸款人必須要有還款能力，且貸款金額與貸款人薪資繳息能力必須相當。

也就是說，已經上班且領有薪資的子女才符合資格，贈與未成年子女可能無法透過這種方式。

另一項要注意的是，不動產贈與過戶時，房貸的貸款人必須從崔媽媽改為受贈子女，房貸扣款帳戶也必須從崔媽媽改為受贈子女的帳戶，才能符合附有負擔贈與的規定。【文／林嘉焜】‧聯合理財網 2010/05/04 11:20