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從最近坊間一些市場報告來看，市場買方似乎已從投機套利者轉為自用一方。不過近年熱錢持續湧入，大台北房價持續被拱高；以目前北市核心區房價水準來看，本地自用購屋者早已難以負擔，實質應是以台商回流及海外華人鮭魚回鄉置產為大宗。

大台北核心區域這種實已脫離常軌的『鋼性需求結構』，中長期實不利房市，但短時間內還是造成相當程度的比價、溢價現象。北投、文山區出現百萬單價個案，新店市區賣七字頭、汐止要開50萬一坪，連北大特區也已出現30萬/坪開價；一向被認為是化外之地，房價難升的基隆，未來都可能三級跳出現四字頭開價。

根據上週六新聞披露，國產局基隆分處上月27日開標的今年第五批國有土地標售，其中一筆仁愛區延平段共四筆，面積1153平方公尺土地，傳出以3億5177萬餘元脫標，比底價約2.49億整整高出一億多；不僅溢價率超過四成，更創基隆有史以來最高土地單價。而根據報導估算，每坪樓板面積開發單價達32萬，因此認為，這等於宣告基隆房價4字頭時代正式來臨。

首先，有關開發成本，算是稍微高估；如果目前容積率規範不變，則業者實際可蓋的樓地板面積，大概還會比法定容積率再多兩到三成，故實際單位面積開發成本頂多是30萬/坪出頭。不過按目前建案開價比高的現象來看，屆時推案開價仍會攀上4字頭大關。現在問題來了，基隆市區房市真有這個行情？

看看先前市區幾個高價指標案，包含因建物使照變更延宕，而使銷售期間拉長的「東方帝景」，及先前才結案，也標榜區域豪宅的「信義君悅」一、二期。前者實際僅超高樓帷幕層賣到3字頭以上，「信」案二期銷售後期雖成交價拉高，但最高大約也是『僅』到27至28萬/坪左右。

上週三脫標的這塊土地，其位置是在「東」案後側，且不可能真的蓋得跟「東」案一般高(「東」案原本是商業用途且為舊建照，才有如此高度)；充其量只有田寮河景觀，不可能靠海景拉高價格。再者對豪宅來說，近基隆廟口也不會是正面因素；唯一的包裝，就是走區域豪宅高質感路線。然而，該基地恐怕也沒有「信」案這種台灣四大名園的歷史題材可包裝。

說來說去，新橋建設敢以此高價標地，最主要關鍵恐怕還是跟隨大台北房市起舞，期待除了當地頂級客層外，能拉到若干的台北客，甚至多金的台商或海外華人，而這也正是前述兩個區域豪宅案的如意算盤。

但根據住展企研室實地了解，前述兩個高價大案，外地客買單比例其實不高，目前基隆幾個靠外地客支撐的個案，都不在市區。除非全台灣經濟真有大幅度進展，否則基隆市區要跨越3字頭就已有難度，何況是40萬/坪大關？

當地業者當然『樂觀其成』，畢竟有高價案拉抬，短期周邊中古屋房價肯定也跟著雞犬升天。然而基隆市區房市真正能否升級，關鍵不是看外部因素，還是要看自己區內的公共建設；這包含了市府自行推動的河岸更新計畫。及11/9即將公佈招商結果的公辦基隆碼頭暨火車站都市更新案，甚至是與大台北串連，更便捷的軌道交通。

【住展房屋網】 2010.11.3