北市祭出兩倍獎勵 老公寓都更再發燒
台北市政府為協助屋齡30年以上的「中低樓層老舊建物」進行都更改建，祭出「舊屋換新屋、坪數不縮水」的利多政策，針對2,000平方公尺(約600坪)以上的都更案，給予最高2倍容積獎勵，僅要一半以上住戶同意即可提出申請。
此一利多政策4月24日宣布後，立即帶動房仲網上包括大安、內湖、中山、中正、松山與南港等六個行政區老公寓點閱率上揚，其中中山區上升幅度達2成多，搜尋熱度居所有行政區之冠。
根據信義房屋網站統計，市府新住宅政策利多出爐後，以中山、內湖及南港區點閱提升率分居前三名，中山區老公寓的搜尋熱度尤為各行政區之冠。不過除信義區外，其他如大同、萬華區等幾個房價相對較低的行政區點閱率，並無明顯變化，甚至出現些微下滑，顯示此一項政策目前僅止於帶動市中心老公寓熱度。
信義房屋網路事業部執行經理蕭政華表示，隨著北市宣佈將推出「舊屋換新屋」的政策後，連續3日部分北市中心精華地段老公寓點閱率急遽攀升，且網友精準鎖定屋齡逾30年以上，總價區間以1,000～2,000萬間的公寓物件，其中又以中山區搜尋熱度最高，老屋點閱率成長21.57%，其次是內湖區的19.84%，南港區也緊追在後，點閱率增加11.86%！
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，都市更新議題對於屋齡較老的公寓市場，確實有加溫效應，但並非所有房子都能都更。而都更能否成功，最重要的仍在於住戶整合狀況，即使北市祭出優渥容積獎勵，都更案要能吸引建商青睞，取得銀行較優的融資條件，地段仍是最主要的關鍵。
蘇啟榮指出，掌握「老宅改建」商機，除了容積率外，還需要具備四項要素，才有機會成為此波新政的受惠者。
1.最好座落豪宅聚落周邊，基地面積大且方正。
2.臨主幹道，捷運站、明星學區周邊尤佳。
3.土地持份高、總戶數少、樓層低的老舊公寓。
4.已經列入都更範圍內的舊宅。
不過，消費者需要特別注意的是，都更協調過程經常耗時費力，一件更新案可能需時長達5年以上，所以要從老宅挖出黃金，民眾必須要耐得住時間及成本的煎熬。
信義代銷專案經理王作勤也指出，大馬路旁通常店面效益高，屋主租金收益高，都更意願較低，不妨往大馬路旁第一條巷子尋找，愈接近大馬路愈好。此外，選土地持分愈大的公寓愈有利，還要符合「戶數少、樓層低」且「近捷運」等要素。
因戶數少，容易協調，最好是3層樓以下，住戶可分回的面積也大，捷運站200公尺周邊的老舊建築物，還有額外的容積獎勵，很容易成為優先都更標的。最後則是「可劃定的都更範圍愈大愈好」。
此外，也要留意「5不」要點，即「不找租金昂貴的店面樓上」、「不買狹小巷弄的房子」，尤其少於6米的巷道，通常改建的機會較小。「距離嫌惡設施不遠」、「交通不便」、「小環境不佳」的老屋，這些區域通常房價低，且不易轉手，較難受到建商的青睞。
( 2010/04/28 03:38 卡優新聞網 )
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