分租套房投資術，正夯！
如果最近常發現左鄰右舍敲敲打打的大規模的裝修房子，之後就住進了許多租屋的年輕人，仔細一看原來屋主將現有房子改裝成套房出租。不要懷疑！這就是現在正流行的一種投資方式：「分租套房」。
投資分租套房可以輕鬆的擁有「每年」15%的投資報酬率，不需投資高風險的股票，就可擁有這麼高的報酬。根據72法則，15%的報酬率只需5年就可賺進一個投資額，也難怪分租套房投資術成為當今最夯的投資方法！真有那麼好嗎？相信許多投資者心中有這樣的疑問，為何自己出租的房子報酬率也只不過3%左右，別人又是如何辦到的，有哪些竅門呢？James在台北市中正區巷內，以750萬買了一間28坪、3房2廳1衛的32年老公寓，改裝前平面圖如圖1，若不另外改裝單純整棟出租，以目前行情每月租金只能有2萬元之行情，每年的收入只有24萬元，換算年報酬率約3.2%。倘若詳細規劃，將所有的房間打通，另外隔成4間各自擁有獨立衛浴設備之套房，參考圖2的改裝後平面圖，整個裝潢及傢俱的費用得額外投入100萬元。改裝後，每間套房都有窗戶，採光好又通風，行情也跟著攀升，每間套房均以每月1萬元出租，押金兩個月，合計每月可以收租4萬元，換算下來，每年收入達48萬元。
圖2：改裝後平面圖James套房投資的金額如下：
買屋自備款：150萬元
貸款：600萬元，貸款年利率1.8%
裝潢費用：100萬元
租金收入(年)：48萬元
貸款利息費用(年)：10.8萬元(600萬*1.8%)
淨收入(年)：37.2萬元
年報酬率：372000/2500000=15%如果用銀行定存的概念來看，就像是把250萬元存入銀行，然後每年拿回37.2萬元利息一樣，等於銀行提供15%利率的「存本取息」定存。再加上一般而言，租金以及房價還會隨著通貨膨脹率而成長，所以實際報酬率很有可能會高於15%。
心法一：地點，地點！
因為會租套房的一般是單身上學、上班族，所以地點的選擇以交通便利為主要考量，最好是離捷運走路10分鐘可到之地點為佳，基本上離市中心愈近愈好。通常上班族轉換工作時，也會選擇「逐辦公室而居」，所以說公司行號多的地點當然是首選。
其次要注意房屋空間不可太小，平常的管理工作也不可疏忽，租戶報修設備應該立即處理，不可拖拖拉拉。最好有長期配合之水電行，方便隨時處理類似狀況。有良好管理就會建立口碑，尤其在目前網路發達的世界裡，好的名聲或壞名都傳得非常快，這些是要特別注意的地方。名聲好自然租屋者就會源源不斷，租金自然水漲船高。
為了提高投資報酬率，有些投資客會選擇法拍屋，這樣成本就更低了，投資報酬率要達到22%一點都不難。其實這樣的標準是專業投資客的基本要求呢！
心法二：退休投資規劃
租金有固定之現金收入，不只是源源不斷而且會愈來愈高，這樣的投資相當於固定收益投資商品，其報酬率是非常穩定的。想想看，股票型基金每年的投資報酬率約莫也15%而已，可是卻得承擔不小之風險，然而租金這種固定收益產品竟然報酬率能夠和股票相當，也難怪那些房地產投資客會大舉進攻這塊市場。
如果你有1000萬元資金，就可以同時投資4件相同的物件，每個物件每年都可帶來37.2萬元現金，總共一年就有150萬的現金收入。而這150萬元已足夠過很優渥的退休生活了。
或許投資者心中會有疑問：萬一房價下跌時怎麼辦？其實不用怕，因為這不是靠買賣價差做波段操作，所以不用擔心房價下跌問題。這種投資方式就是不準備賣掉房子，只收取租金，由於房價下跌並不會大幅影響租金收入，當然也就不用怕房價下跌了。
( 2010/02/25 18:18 蕭世斌 )
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