【住展房屋網/新聞分析】
台北市近一年多來人口持續外流，一般咸信是高房價現象造成。不過根據內政部5月份統計資料，北市人口竟出現16個月以來首度正成長。房仲業以此數據為本，加上近期賣方價格一鬆動，就有買方承接之現象，認為自用客層已開始回流台北市。然而如觀察各行政區人口變化，輔以近期市場趨勢，則做出此一結論未免有些一廂情願、言之過早。
5月份北市人口其實僅增加499人，幅度0.02%；從統計學角度，幾乎不具任何實質意義。再者，根據房仲業資料，5月份成交量增幅最大的是萬華和南港兩區；然弔詭的是，5月份北市仍有四區人口下滑，且萬華、南港皆赫然在列。因此光就以上比較結果，『自用客層回流北市』的說法，就有再三商榷的必要。或許必須再多觀察兩、三個月，甚至更長的時間，才適宜做出判斷。
根據住展企研室觀察，中山、大安及信義等區，新案市場早已是豪宅及低總價投資產品各據山頭，二手房在都更題材催化下，跟漲加預期心理，價格也水漲船高(稍早傳出北市信義區公寓以80萬/坪價格成交)。
首購族不用說早就『逃離』北市，市中心換屋客也逐漸轉往二線地區如內湖、南港、文山、北投等區，因而帶動這些區域房價跟漲；以往被視為北市相對低價區的北投、文山、萬華等區，今年都出現80到100萬/坪不等的價格。
南港話題不斷，近期仍是投資置產客最愛，房價持續墊高；連同內湖，都在今年初出現三位數字天價。以新案來說，目前僅剩南萬華、文山政大生活圈及北投關渡，還可看到4字頭以下成交價格，二手房當然持續跟漲。
央行今年來持續打房，使得資本額不足的小額投資客，再難涉足門檻愈來愈高的成屋市場，因此大舉轉戰門檻低且更易炒作的預售案。少了投資客這塊大餅，北市中古屋交易量當然很難提升；房仲業放出『北市回歸自用市場』的說法，毋寧是希望藉此吸引更多自用目的者回北市覓屋，增加成交量。
然現階段為止，國人薪資仍未具體成長；以25~30坪房屋計算，單價達到3字頭，首購族負擔就頗沉重，因此自得轉戰房價還在1或2字頭之北縣二線區塊，甚至北桃園；一般換屋客也是持續潰退、移出北市。換言之，如北市新案房價繼續墊高、中古屋行情維持目前逼近5字頭之平均價格，恐怕仍難真正回歸自用市場。
北市價格及產品豪宅化，加上稅基脫離實價、節稅漏洞等問題持續存在，因此就算沒有話題利多炒作，北市房價未來仍很難大幅修正。簡言之，北市房地產早已為少數人持有，將很難真正回歸自用市場。未來社會新鮮人想入住台北市，可能真的必須期待市政府推出的只租不售公有住宅。
2010.6.23
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