按照資本主義市場之運作機制,一件商品的價格,理應由供需法則。當然,賣方會先以購買原物料、加工生產到製成所花費的各式成本,加上合理利潤,算出定價。接著,這個定價就會進入市面,接受『檢驗』;也就是,如果消費者認為合理有能力負擔,則這個定價才會真正轉換成實價或市價。

反之,要是消費者認為該定價不合理,則商品就會面臨滯銷;在存貨壓力之下,廠商或商家最後往往必須降價因應。這整個價格訂定與變動的過程,就是所謂的供需法則。

確有買方承接 賣方才會喊高 

 

台北市房價雖漲幅駭人,但就是有買家承接了這個多數人看來都偏高的價格。這個高房價,到底是誰買的單? 

房地產商品之價格,理論上也是因為這樣的方式而有變動。當然,實質上使房價波動的因素很多,不過『回歸基本面』,賣方開出的價格是否成為市場行情,最後還是取決於買方是否有能力或意願負擔。

換句話說,某個時段的確出現漫天喊價者,但長期而言、整體來看,當高價無法真正轉換成實際交易價格,也就是無買家進場承接時,通常是不會有更多人跟進的。

根據這個道理,我們可以明確地推論,雖然過去一年時間,大台北房價漲幅駭人,已是多數受薪階級根本望塵莫及,不過仍持續有建商有個案前仆後繼、頻頻開出天價面市,根本原因在於,就是真有買家承接了這個多數人看來都偏高的價格。因此接下來多數人的疑問就是:這個高房價,到底是誰買的單?

現階段台北市新案開價動輒六、七十萬一坪,甚至更高,號稱豪宅地段及規劃者,更是百來萬,甚至逼近兩百萬大關。不僅如此,這些創新高價的建案,大部分都是大坪數產品,百坪以上者更是屢見不鮮。

這代表,這些高價個案不僅單價高得嚇人,總價也動輒五、六千萬,甚至上億。別說是初出茅廬的社會新鮮人,就算一般中階主管或雙薪家庭,也鮮少有能負擔此等總價者。至於以時間換取利潤的投資人,對他們來說,高總價產品固然也有獲利機會,但投入門檻相對高,價格上漲,投資報酬率就被壓縮得更厲害;相較於市場接受度較高的中小坪數產品,並非適宜的投資標的選擇。

既不是一般自用消費者,也不是注重投報率、投資門檻有限度的一般投資客;然而這些單價百萬,總價動輒以億計的房市產品,仍如雨後春筍般冒出,顯然還是有人進場承接。這些買家,到底身分背景如何?

ECFA題材 炒作主要題材

 

美國因大舉查稅,加速海外華人將資金匯回台灣。

從近一年相關發展來看,此等買家大概有三類。第一是口袋夠深的投資兼置產客,第二是鮭魚回流的海外資金及台商,第三則是M型社會金字塔頂端族群。要注意的是,這三類人士並非互斥;換句話說,台商可能同時是投資客,也是頂峰客層,或多金族群本身也有海外資金。

這三類族群,購置目的各有差異。資本雄厚投資客的著眼點,仍是轉賣套利;海外台商則多為置產或純自用,同時也有資金配置之考量。至於金字塔頂端族群,則除了置產外,還有更重要的目的,那就是節稅規劃。

不管本身資本多寡,房市投資客大概可分為兩種,一是套利,二是收租。當然兩者都兼有長期置產保值的想法,不過套利或收租還是優先目標。近一年雖然房價飆漲,但租金行情則是反向而為,因此租金投報率持續被壓低,包租公婆除非本身財力夠,否則現階段還是不買進新貨。

不過對套利型投資者來說,則市場炒作最佳題材還在等待兌現(也就是還有哄抬空間),那就是目前正磋商中、談得如火如荼的兩岸經貿關稅架構協定ECFA。

這幾年,業者一直鼓吹ECFA簽訂後,台灣可望比照香港○三年與大陸簽署CEPA後之模式,迎接又一波的房市大多頭。ECFA對台灣經濟會造成什麼影響,不是本文要探討的範圍;不過簡單敘述房市業者的觀點,就是對岸企業來台駐點,引出更多的住房需求。

想當然爾,這些陸企駐台人員會以大台北地區為主要暫居地。全新且強勁的需求加入,房價當然有再被拉高的想像空間。這對房市投資客來說,當然是進場時刻;不過由於近一年房價狂飆、進駐門檻愈來愈高,現在口袋不夠深,根本沒法進場卡位。

至於鮭魚回流的海外資金及台商,情況則複雜些。首先,台商及海外資金會大舉返台,主要因素有二;一是今年初政府大幅調降遺產及贈與稅率,二則是美國加強海外緝稅。

調降遺贈稅率 資金回流房市

今年初政府之所以大幅調降遺產及贈與稅率,除了『順應潮流』的堂而皇之理由外,主要還是希望藉此,讓更多停泊海外不歸的海外資金回流台灣,進而讓當時還在金融海嘯餘威下的脆弱經濟,獲得若干活水。另外,同時間美國也因財政困窘等因素,大舉查稅;無論是實質動作或煙霧彈,都加速海外華人將資金匯回台灣。

調降遺贈稅率立意『神聖』,不過現在回頭看,則是一廂情願,且有『巧立名目』之嫌。因為這些回流的資金,結果並沒有做適當投資,創造更多工作機會或產值,活絡台灣經濟,原因則在於,政府沒有任何配套,提供或營造適當、並有獲利前景的投資管道。

於是,按照華人『慣性』,這些資金一部份流向股市炒股,另一部份則轉往房地產;畢竟在有土斯有財的傳統觀念下,房地產商品,尤其是長期需求遠大於供給的台北都會區標的,顯然是最穩定的資金停泊處。

由於這些海外匯回資金的持有者,都是長期身居海外的人士,因此檢視台北房價的觀點,和本地人大不相同。沒錯,他們真的是以國外大城市的標準,來看待台北房價;無怪乎動輒百萬單價,對他們來說,似乎並無不合理之處。

至於台商,一方面和海外資金雷同,也有遺贈稅調降之因素;另方面也在於金融海嘯之後,經商環境愈來愈嚴苛;特別是相關法令修改後,對岸設廠及獲利受到限制及壓縮,因此金融海嘯後,有更多台商選擇回台。這些人多半還是口袋麥克麥克,置產手筆同樣比照國際級,因此也是大台北高房價的重要買單者。

稅基偏離實價 成富人節稅工具

 

台灣是不用市價或實價課徵房地持有稅的地區。就此,房地產成為資產階級稅務『規劃』的最佳工具。

除了資金雄厚的海外華人及台商外,本地富豪階級向來也是台北高價豪宅的固定買盤。對這些人來說,購買高價豪宅的目的,顯然超乎一般庶民想像;基本上,就和他們蒐集古董、名車等精品類似,是收藏也好,彰顯身分地位也罷,總之,絕非如一般小老百姓這般,把名下唯一一棟房屋當作安身立命之所。

不過上述購買目的,還是其次。對這些日進斗金的企業主或高層人士來說,透過房地產進行節稅,才是更重要的目標(對上述的海外資金或台商,應該也有此類目的)。

之所以房地產商品會變成節稅,甚至避稅工具,關鍵在於中央大學朱雲鵬教授所指的『全球異象』;也就是,台灣大約是全世界唯一不用市價或實價課徵房地持有稅的地區,採用的稅基,是調整權責在地方政府的公告地價及房屋現值。

然而,無論是公告地價或房屋評定現值,都和實際市價有相當落差;前者還會每年調整,後者根本還參考沿用二十多年前的標準構造單價舊標準。就此,房地產成為資產階級稅務『規劃』的最佳工具。

因此同樣一億資金,以現金或其他方式報稅,可能必須實報實繳;然而拿來買豪宅,卻因為稅基與實價脫節:公告地價低於土地市價,房屋評定現值遠低於成交房價,因此買方反而能省下大筆稅費。

試想,如果為了節稅目的而購房,買方會在乎購入價格太貴?偏離市場行情?上億總價對他們來說,當然是九牛一毛,如果還可因此省下可觀稅費,何樂而不為?甚至極端些,買得愈貴、偏離公告地價及現值愈多,省的稅可能更多!

再者,投資客或建商的『存貨』,仍須回歸市場,由下一個買方(自用或投資皆可能)承接;這時仍有可能因市場景氣向下,或面臨存貨及資金壓力,必須降價解套,而對市場行情造成衝擊。然而節稅之購買目的,大部分還不會回到市場機制中,因為繼續持有,買方才能繼續節稅;更可怕的是,這種脫節再脫節的交易價格,仍會成為比價依據,都會房地產價格會因此被加速墊高。

制度漏洞不補 房價永難合理

看到這裡,相信眾看倌們已經很清楚,是哪些人或哪些錢,在承接目前對一般人而言,高得離譜的大台北房價。

事實是,只要政府的產業大政策及方向沒有具體變革,海外回流資金就還會湧向房市;只要地價、房屋稅還繼續依照現行稅基課徵,節稅漏洞就會繼續存在。再加上市場資訊始終不透明、不對稱,土增稅連年調降,資本利得卻未適當課稅,繼續給市場投機者生存空間。如此這般,無怪乎房價長期易漲難跌,一般受薪階級收入成長,永遠追不上房價漲幅!

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