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預售屋契約新制 如何計價學問大

預售屋買賣定型化契約新制明天上路，主建物、附屬建物、共有部分分開計價，資訊公開透明，有助消費者選擇，但建商如何依據建造成本，訂出合理價格，恐怕會是一門大學問。

現行房屋交易以建物登記面積作為計價基準，包括公設、陽台、雨遮等附屬建物也可算入坪數計價，且與主建物均一價，被認為是灌虛坪，常引發糾紛。

消費者文教基金會2008年曾調查台北縣市38棟大樓的房屋登記面積後發現，公設比為21.52%至52.65%不等。若以加總公設、陽台、雨遮計算出的「虛坪比」，有29.41%到66.01%不等，可見虛坪問題嚴重。

預售屋買賣定型化契約新制明天上路後，主建物、附屬建物（陽台、雨遮）及共有部分（樓梯、走廊）面積與售價分開計算，有助資訊公開透明，讓消費者清楚錢花在哪裡，減少日後在面積上的爭議。

不過，上有政策、下有對策，建商是否會取巧，將主建物、附屬建物、共有部分採「均一價」，陽台、雨遮依舊與主建物單價相同，或者附屬建物、共有部分價格雖然拉低，卻將少賺的部分，轉嫁到主建物，提高主建物單價，藉此讓房屋總價維持不變，值得觀察。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮認為，新版契約可望減少過去包裹式的標示造成面積認知不清等問題，少數建商惡意增加公設比的情況也不復存在。不過，新制美意能否達到效果有待觀察。

他說，房地產並非標準化產品，2棟不同房子價差認知因人而異；分開計價無前例可循，未來主建物、附屬建物以及公設之間如何訂價才合理，恐怕需要一段時間才會形成標準。

價格該怎麼訂才合理，將是未來業者面臨的最大難題。曾有業者在內政部宣導座談會上，希望行政機關以行政指導方式訂主建物、附屬建物及共有部分的計價參考標準。

不過，內政部認為，基於各類建築態樣、區段以及建材不同，行政部門不宜訂定參考標準，建議由業者針對建築成本計算後分別標價。　　　經過這次規定修改，未來可能不會再有一坪60、70萬元的陽台、雨遮出現，長遠來看對房價合理化有幫助。不過，消基會董事長謝天仁認為，要根絕虛坪灌水問題，售屋計價依據應與國際接軌，賣房子只能以主建物的室內面積計價。

主建物、附屬建物、共有部分分別計價，一改過去買屋計價方式。新制實施後，民眾購屋前仍應看清楚契約載明主建物、附屬建物等涵蓋範圍，以及各項計價方式，避免混淆，才能將買賣糾紛降至最低。 2010.04.30 02:16 pm【中央社╱中央社台北30日電】