追價搶購預售屋 投資客口袋有多深？

預售屋誰去搶購？現在建商推出的豪宅預售建案，一般人真要去看屋，銷售人員可能還會先給您「身價調查」一番，可見目前建商售屋的姿態以及價格同步均呈現出「高不可攀」的景象。

購買豪宅的人都用不著貸款？

無論成交多少單價的預售屋，既然是「預售屋」，房子當然還不能向銀行貸款，所有訂金、簽約金以及工程款，本來就是以現金支付，現今看來這些進場購買預售屋的人用的當然都還是自己的錢，看起來實力雄厚，可是口袋是不是真的有那麼深，怎麼可能輕易透露？或是簡單讓外人看得出來？

如果真如一般市場上的傳言，這些買得起豪宅的人，根本都用不著貸款，那麼這些豪宅預售屋所創造出來的天價究竟合不合理，就由這些富商去自行承受，社會大眾勢必非常期待並且樂見未來的可能泡沫，就完全由這些人來吸收承擔。

預售價格之信用風險，有待未來的市值考驗

如果預售屋的成交單價已達200萬，而附近新成屋的單價還不到100萬，中古屋的單價只有30萬，若兩年後交屋時，附近原本的新屋只漲到150萬，中古屋也只漲到50萬而已，市場會有什麼樣的情形發生？

以成交單價200萬元的預售屋，若銀行與建商配合好「整批房貸」業務，同意以成交售價的八成來承貸，那麼其中每坪的160萬即是銀行所要墊付，買主只需自行出資40萬。可是當兩年後交屋時銀行所貸放的金額比一般新成屋的市值還要高了，銀行仍得吃下這筆「擔保不足」的帳嗎？如果銀行調整估價可貸值為120萬，相差的40萬單價也就要歸買主自行全數買單，口袋深不深到那個時候才可見分曉。

購屋者宜留意市場價格落差之合理性

區域性的房價若呈現不合理的大幅差異，勢必會在短期之內，將有價格上的修正或是補漲的調整變化，除非整體的房市再一次上揚，而且必須是全面性同步的急漲，才有可能支撐這種天價，但是目前的市場環境是否有這樣的條件？即便市場持續升溫，過熱的部份也會先暫時歇緩，在這個時候，一般庶民玩不起的預售屋房價，切勿以相對擴張的信用條件去追價。非得要進場買房子的人，則可以留意區域性預售屋、新成屋、中古屋的價格落差，依此判斷挑選合理價位的預售屋，或是具有價值性的中古屋。
【本文作者為網路地產王資深顧問】【文／范世華】2010/04/12

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