分租套房投資術,正夯!

如果最近常發現左鄰右舍敲敲打打的大規模的裝修房子,之後就住進了許多租屋的年輕人,仔細一看原來屋主將現有房子改裝成套房出租。不要懷疑!這就是現在正流行的一種投資方式:「分租套房」。

投資分租套房可以輕鬆的擁有「每年」15%的投資報酬率,不需投資高風險的股票,就可擁有這麼高的報酬。根據72法則,15%的報酬率只需5年就可賺進一個投資額,也難怪分租套房投資術成為當今最夯的投資方法!真有那麼好嗎?相信許多投資者心中有這樣的疑問,為何自己出租的房子報酬率也只不過3%左右,別人又是如何辦到的,有哪些竅門呢?James在台北市中正區巷內,以750萬買了一間28321衛的32年老公寓,改裝前平面圖如圖1,若不另外改裝單純整棟出租,以目前行情每月租金只能有2萬元之行情,每年的收入只有24萬元,換算年報酬率約3.2%。倘若詳細規劃,將所有的房間打通,另外隔成4間各自擁有獨立衛浴設備之套房,參考圖2的改裝後平面圖,整個裝潢及傢俱的費用得額外投入100萬元。改裝後,每間套房都有窗戶,採光好又通風,行情也跟著攀升,每間套房均以每月1萬元出租,押金兩個月,合計每月可以收租4萬元,換算下來,每年收入達48萬元。

2:改裝後平面圖James套房投資的金額如下:
買屋自備款:150萬元
貸款:600萬元,貸款年利率1.8%
裝潢費用:100萬元
租金收入()48萬元
貸款利息費用()10.8萬元(600*1.8%)
淨收入()37.2萬元
年報酬率:372000/2500000=15%如果用銀行定存的概念來看,就像是把250萬元存入銀行,然後每年拿回37.2萬元利息一樣,等於銀行提供15%利率的「存本取息」定存。再加上一般而言,租金以及房價還會隨著通貨膨脹率而成長,所以實際報酬率很有可能會高於15%

心法一:地點,地點!

因為會租套房的一般是單身上學、上班族,所以地點的選擇以交通便利為主要考量,最好是離捷運走路10分鐘可到之地點為佳,基本上離市中心愈近愈好。通常上班族轉換工作時,也會選擇「逐辦公室而居」,所以說公司行號多的地點當然是首選。

其次要注意房屋空間不可太小,平常的管理工作也不可疏忽,租戶報修設備應該立即處理,不可拖拖拉拉。最好有長期配合之水電行,方便隨時處理類似狀況。有良好管理就會建立口碑,尤其在目前網路發達的世界裡,好的名聲或壞名都傳得非常快,這些是要特別注意的地方。名聲好自然租屋者就會源源不斷,租金自然水漲船高。

為了提高投資報酬率,有些投資客會選擇法拍屋,這樣成本就更低了,投資報酬率要達到22%一點都不難。其實這樣的標準是專業投資客的基本要求呢!

心法二:退休投資規劃

租金有固定之現金收入,不只是源源不斷而且會愈來愈高,這樣的投資相當於固定收益投資商品,其報酬率是非常穩定的。想想看,股票型基金每年的投資報酬率約莫也15%而已,可是卻得承擔不小之風險,然而租金這種固定收益產品竟然報酬率能夠和股票相當,也難怪那些房地產投資客會大舉進攻這塊市場。

如果你有1000萬元資金,就可以同時投資4件相同的物件,每個物件每年都可帶來37.2萬元現金,總共一年就有150萬的現金收入。而這150萬元已足夠過很優渥的退休生活了。

或許投資者心中會有疑問:萬一房價下跌時怎麼辦?其實不用怕,因為這不是靠買賣價差做波段操作,所以不用擔心房價下跌問題。這種投資方式就是不準備賣掉房子,只收取租金,由於房價下跌並不會大幅影響租金收入,當然也就不用怕房價下跌了。

( 2010/02/25 18:18 蕭世斌 )

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