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如何向銀行貸款？

2009/06/08 15:49

隨著國內房價在過去幾年的扶搖直上，「購屋」與「貸款」已成為一對密不可分的「雙胞 胎」，因此對許多生平從未向銀行開口借錢的朋友而言，如何「摸對門路」，並收事半功倍 之效，已成為所有「準備購屋者」的必修課目！

購屋貸款發生的原因，可分為預售屋及中古屋二大部份，其中在預售屋方面，由於大部份由建設公司直接把整批工地向銀行辦理分戶貸款，因此購屋者要注意的是，銀行最後核貸下來的貸款額度及利率，與業者當初承諾之條件是否相符？如果一切相符自是皆大歡喜，否則屋主就有必要考慮把借款對象，移轉到條件更佳的其他行庫。

至於若是購買中古屋，不論是買賣雙方自行交易或透過仲介公司，在簽約後的付款及產權移轉過程及完稅等皆頗複雜，因此大都委由代書代理。一般而言，代書業者在經辦過程中較著重於放款成數及時效上，因此其所接洽的行庫，通常以「配合度」高者為優先選擇對象，其次才注意利率的高低。

基本上我們可以把國內金融業者分成以下三大類︰

一、全國性行庫︰

包括台灣銀行、合庫、土銀、一銀、華銀與彰銀及新銀行皆是，此類型行庫對於整批貸款及「大客戶」較感興趣，一般消費者的「議價」空間非常有限，而一般新銀行及外商銀行服務雖較積極，但放款利率較高，這些都是一般消費者進門前應有的「心理建設」。

二、地方型金融機構︰

包括各地區之中小企銀、信用合作社、及農漁會信用部等基層地區性金融機構。這類的金融單位除中小企銀外，大都不得跨區經營，目前放款對象亦不得貸予公司行號，因此在對於一般的個人戶及中、小額放款，皆較大銀行親切且積極。且由於地方性金融機構業務推動著重在地緣性與人際關係的延伸，因此較具「人情味」，只要平日建立好關係，未來貸款時一般至少有半碼至兩碼的議價空間。同時這些信用合作社及農會，常鼓勵客戶作一年期的短期擔保放款，以每年換單方式不斷地延貸下去。這種方式因在借款期間借款人按月先還利息即可（本金可隨時償還），利息負擔較低，而且借款期限甚至可「彈性」延伸至二十年以上。

三、人壽保險業者：

壽險業者因為資金來自保戶所繳保費，成本較低，其利率較便宜，其中國泰人壽更因抵收押品區位不同，而有大台北地區、高雄及省轄巿及其他地區的「三級差距」。